リースバックはやめた方がいい？家賃と「住める期間」から考える

相談者

母が、家を売っても今の家に住めるって聞いてきたの。ローンもなくなるなら、助かりそうだけど……。

春日井シティ山本

売った後は、家賃を払って住むことになります。受け取るお金だけでなく、毎月払えるか、いつまで住める契約かを、一緒に見ておきたいですね。

リースバックの魅力は、家を現金に替えながら、引っ越しをせずに済むことです。住み慣れた場所を離れたくない方には、気になる選択肢だと思います。

ただ、家を売って返済や資金の問題を整理しても、その後の家賃で暮らしが苦しくなっては困ります。「やめた方がいいか」は、売れる金額だけでは決められません。手元に残るお金・毎月の支払い・住める期間を、ひと続きで確かめます。

リースバックは「家を売る」と「借りて住む」の組み合わせ

自宅を買い取った相手に所有権が移り、元の所有者は借主として家賃を払います。住む場所が同じでも、自分の家から、借りている家に変わる取引です。

住宅ローンが残っている場合は、提示された買取額から返済や費用を差し引いて、いくら残るかを確認します。返済に足りない場合は、不足分や借入先との調整も問題になります。ローンが残る家の売却手順はこちら。

売却価格が高くても、家賃まで高ければ負担は残る

買い取る会社は、家を所有して貸すことで家賃収入を得ます。購入費、維持や修繕の負担、将来売却するときの見通しなどを考え、採算の合う条件を組み立てます。家を売る人への資金援助ではなく、不動産を買って運用する事業です。

そのため、一般の買い手を探す仲介売却より、提示される価格が低くなることがあります。家賃も、近隣の貸家相場だけでなく、買い取る金額や事業者の収益の考え方が関わります。値付けや条件は会社によって異なります。

「高く買ってくれるから安心」とは、まだ判断できません。受け取る金額と、その条件で払う家賃を並べ、通常の売却ならどうなるかも比べます。買取価格が相場の何割かという一律の目安だけでは、ご自身の条件がよいかは分かりません。

→ 仲介と買取の違い・価格が変わる仕組み

ローンがなくなることと、毎月の暮らしが楽になることは別

当社に寄せられた相談では、月5万円のローン返済が、売却後は月8万円の家賃に変わる契約がありました。

まとまったお金は残るものの、収入の見通しが立たないままなら、そのお金から家賃や生活費を出し続けることになります。家賃を払えなくなったときには、家はすでに自分のものではありません。もう一度その家を売って、資金をつくることもできません。

なお、月5万円と月8万円の差だけで、住居費全体を比べることもできません。所有していたときの税金や修繕、借りた後に負担する費用も加え、同じ範囲で計算します。そのうえで、収入から家賃と生活費を払えるか。貯金を取り崩すなら、どの程度のペースになるかを見ます。

→ この相談はどうなった？リースバックの契約を見直した経緯を読む

「ずっと住める」かは、借りる契約の種類と内容で変わる

毎月の家賃を払えることに加え、希望する期間、契約を続けられるかも重要です。

「再契約する予定です」という説明だけで、何年でも住み続けられると考えないことです。再契約の条件、再契約しない場合の退去時期、そのときの転居先まで確認します。買い取った会社が家を第三者へ売る可能性と、その場合の賃貸借への影響も、説明してもらう項目です。

一方、施設への入居や住み替えまでの間など、住み続けたい期間と、その後の行き先がある程度見えている場合は、リースバックを比較する意味があります。国土交通省のガイドブックにも、施設入居を待つ間の利用例が紹介されています。通常の売却で引渡し時期を調整する方法などとも比べ、自分の予定に合うかを考えます。

売買契約を結ぶ前に、借りる条件も一緒に確認する

売却の話だけ先に決め、家賃や住める期間は後から詰める。その順番では、家を売る判断に必要な条件がそろいません。売買と賃貸借、両方の契約案を並べて確認します。

買戻しは、どの契約にも当然についている権利ではありません。売った価格と同額で買い戻せるとも限りません。約束の内容と、期限までに資金を用意できるかを、契約前に確かめます。

勧められたときと、契約した後では、相談の急ぎ方が違う

自宅を不動産業者に売る契約では、宅地建物取引業法のクーリング・オフは使えません。ただし、解約や取消しの可能性は、契約内容や勧誘の経緯で変わります。「もう絶対にやめられない」「必ず違約金がかかる」と自分だけで決めず、早く相談することが大切です。

春日井市の方は、春日井市の消費生活相談窓口でも相談できます。消費者ホットラインは188です。

相談者

売った後のお金と暮らしまで見てから決めるんだね。母には、契約する前に条件を一緒に見せてもらおう。

春日井シティ山本

はい。家を残したい理由や今後の予定も伺って、ほかの売り方と比較します。契約後の解約の判断が必要なら、弁護士などの専門家にもつなぎます。

当社では、通常の仲介・買取ならどのくらいの価格が見込めるか、返済や費用を引くとどうなるかを整理し、売り方の比較をご相談いただけます。契約の解約や取消しが問題になる場合は、弁護士などの専門家と役割を分けて対応します。

→ 売り方と条件について相談する

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。