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春日井シティ不動産マガジン
売却前のリフォームは必要？マンションを直す前に比べたい費用と売値
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このマンション、壁紙も台所も古いんだわ。売る前に新しくしておいた方がいいかな？
きれいな方が売りやすくはなります。ただ、工事代の分まで高く売れるとは限りません。売るための大きなリフォームはせず、清掃や必要な補修から考えるのが基本です。
売却する家をきれいにして渡したい。古いままでは、買う人に選んでもらえないかもしれない。そう考えるのは自然なことです。
一般の売主の方には、売却のための大きなリフォームは、基本的にお勧めしていません。
きれいにした方が売りやすくても、かけた工事費を売値に上乗せできるとは限らないためです。まずは今の状態で売ることを前提に、清掃や必要な補修を検討します。
売りやすくする効果と、工事代を回収できるかは別
古い壁紙や設備を新しくすれば、見栄えがよくなり、買う人も入居後の暮らしを想像しやすくなります。リフォームに、売りやすくする効果があることは確かです。
ただし、そのためにかけた工事費の分まで、売値を上げて成約できるわけではありません。売却前に個人で大きな工事をすることを勧めにくいのは、このためです。次の架空の例で、費用と売値の関係を見てみます。
今の状態で売る案
売却価格の見込み2,000万円
売却前のリフォーム費：0円
工事費だけを差し引いた額2,000万円
工事をして売る案
売却価格の見込み2,150万円
売却前のリフォーム費：200万円
工事費だけを差し引いた額1,950万円
この例では、200万円かけても、売値の上昇は150万円。
売りやすくするための工事が、かけた費用以上の値上がりにつながるとは限りません。だからこそ、一般の売主が売却のために大きな工事費を先に使うことは、基本的に勧めていません。
説明用の仮の金額で、価格査定や成約の保証ではありません。仲介手数料などの売却費用・ローン返済・税金は省略しており、最終的な手取り額ではありません。
工事の準備や施工にも時間がかかり、その間も管理費・修繕積立金などの負担は続きます。まずは工事をせずに売れる価格と条件を確認し、そのうえで清掃や補修に必要な費用を考える順番です。
「すぐ住みたい人」と「自分で直したい人」がいる
売主が選んだ壁紙やキッチンを、次の人も気に入るとは限りません。購入してから自分の好みに変えたい方なら、工事前の部屋を選ぶ余地があります。反対に、工事を手配する手間をかけず、すぐ住める部屋を探す方もいます。
買う人が比べるのは、物件の値段だけではありません
物件代金 ＋ 購入の諸費用 ＋ 入居前の工事費
自分で直す人は、この総額で予算に収まるかを考えます。売主の工事で売値が上がると、買った後に使える工事費が少なくなることもあります。
リフォーム済みの競合物件があっても、その売出価格で実際に売れるとは限りません。不動産会社が、同じマンションや周辺の成約事例・競合物件、室内の状態から、どんな買い手を見込めるかを確認します。
なお、不動産会社が買い取って改修し、再販売する仕事と、個人の売主が売却前に工事をする判断は別です。買取会社は仕入価格・工事費・販売費用・利益をまとめて事業として判断しています。リフォーム済み物件の価格だけを見て、同じように費用を回収できるとは考えない方がよいでしょう。
「汚れ」「故障」「古さ」を分けて、手を入れる範囲を決める
全面的なリフォームをしないことと、売る準備を何もしないことは別です。清掃で状態を見やすくすることや、不具合への対応は必要です。不動産会社が現地を確認し、手を入れる範囲を整理します。
同じ「きれいにする」でも、目的が違います
- 汚れ・荷物
→ 清掃・整理 - 水回りの汚れを落とす、荷物を整理して床や収納を見やすくする。広さや状態を確かめてもらう準備です。清掃で故障まで直るわけではありません。
- 故障・傷み
→ 状況を確認 - 水漏れ、給湯器の故障、建具の不具合など。原因と対応費用を確認し、売主が直すか、状態を説明して価格・引渡し条件に織り込むかを検討します。
- 内装・設備の古さ
→ 工事の効果を比較 - 古い壁紙やキッチンの入替え、間取り変更など。見栄えはよくなりますが、売却のために全面的に新しくすることは基本的に勧めません。まずは買主に工事を任せる売り方を検討します。
雨漏りの染みやカビが気になるときは、壁紙だけを貼り替える前に相談してください。原因が残っていないか、専門業者等による確認が必要な場合があります。知っている不具合や修理の経緯は不動産会社に伝え、買主への説明と引渡し条件を整理します。「現状のまま売る」は、不具合を黙って売るという意味ではありません。
マンションの工事は、部屋の中でも自由とは限りません。
床材の遮音性能、工事時間、申請・承認の手順などは、そのマンションの管理規約や細則を確認します。共用部分に当たる窓や玄関ドアなども、勝手に交換できるわけではありません。工事業者と管理会社等への確認も、発注前に必要です。
家財が多い場合も、査定の前に全部処分する必要はありません。残す物や搬出の範囲は、売却の進め方と合わせて確認できます。
実家や売却する家の片付け：収集・持込み・業者依頼の選び方 →
当社では、約8万円の清掃で売り出した例も
名古屋市のマンションの売却相談では、当初はリフォームを検討していました。室内の状態と売り方を比べ、全面的な工事は行わず、水回りを中心とするハウスクリーニングを実施。その後、リフォームをせずに売却しました。
この部屋で選んだ進め方
全面リフォームを検討
↓
現状と、費用をかける案を比較
↓
当時約8万円の清掃をして売り出す
当社の実際の相談事例です。金額はその部屋の当時の費用であり、現在の清掃料金の目安や、どの物件にも当てはまる結果ではありません。
この部屋では、古さを全部なくす工事ではなく、内見で状態を確かめてもらうための清掃を選びました。もちろん、清掃だけで必ず売れるわけではありません。故障や傷みへの補修が必要な場合は、全面リフォームとは分けて検討します。
まず今の状態を見てもらい、必要な手入れを相談する
売却の相談は、今の状態のままで始められます。先に工事の見積もりを取ったり、全部きれいにしたりする必要はありません。すでに見積もりがある場合は、それも見ながら、本当に必要な範囲かを確認します。
① 現地で、状態と希望を確認
売却の希望時期、居住中か空室か、気になる傷みや過去の修理などを伺います。不具合の原因や工事費の判断は、必要に応じて専門業者等へ確認します。
② 現状での売り方と、必要な手入れを整理
今の状態での売却見込みを確認し、清掃や補修が必要かを整理します。大きな工事を提案する場合には、なぜ必要なのか、費用に見合う効果を見込めるのかまで確認して判断します。
③ 売り方と、引渡し条件を決める
売主がどこまで直すか、買主に何を説明するかを不動産会社が調整し、契約の内容に反映します。予算と売却後の暮らしも踏まえ、使うお金を決めます。
先に工事を決めるんじゃなくて、今の状態でどんな売り方ができるか、見てもらえばいいんだね。
はい。売るために全面的に新しくする必要はありません。今の状態での売り方を考え、清掃や補修が必要なら、その範囲を一緒に確認しましょう。
春日井市のマンション・家の売却で、どこまで手を入れるか迷っている方は、今の状態と売却の希望をお知らせください。
確認日：2026年10月22日。冒頭・末尾の会話と価格比較は説明用の架空のものです。清掃約8万円の例は当社の相談事例で、金額と結果は当時の記録です。
確認資料
代表紹介・仕事の考え方
春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。
