住宅ローンが残っている家は売れる？売却費用まで入れた資金の確認

「先にローンを全部返さないと、家は売れないの？」「売っても足りなかったら、どうする？」。住宅ローンの返済中でも、買主から受け取る代金で完済し、売却できる場合があります。まず確かめるのは、売却費用を引いた後、いくら返済できるか。不足があれば、新しい暮らしを圧迫せずに補えるかです。金額の確認から、銀行への相談、引渡しまで順番に整理します。

相談者

2,500万円で売れそうで、ローンは2,450万円残っています。これなら返せますよね？

春日井シティ山本

売値は残高より多いですが、仲介手数料などもかかります。返済に使えるお金がいくら残るか、費用も並べてみましょう。

売値が残高より高くても、資金が足りないことがあります。

売却価格が残高を上回っていても、費用を引くと不足することがあります。例の50万円を自己資金で補い、銀行への返済と担保を外す手続きも整えば、通常の売却を検討できます。「残高より高く売れる」と「持ち出しなしで売れる」は同じではありません。

金額は相場や費用率を示すものではありません。実際には、仲介手数料・登記・測量・片付けなど必要な費用と、完済日までの利息や返済手数料を確認します。費用を二重に計上しないよう、銀行の精算額と合わせます。引っ越し代、新居の費用、売却後に納める税金なども別に見込んでおきましょう。

売却費用とローン残高を入力して、残る額・不足額を確かめる →

銀行には、売却を考え始めた段階で連絡する。

最初から買主や完済日が決まっている必要はありません。「家の売却を検討しています。日程は未定ですが、完済に必要な金額の見方と、売却が決まった場合の申込期限・抹消書類の受取方法を教えてください」と伝えます。不動産会社には、借入先と残高の分かる資料を見せて、売却見込みと費用を確認してもらいましょう。買主が決まったら、引渡し候補日での精算額と手続きを改めて詰めます。

返済予定表や残高の照会は出発点です。最終的に返す額は、完済する日までの利息などを含めて借入先に確認します。査定額も成約の保証ではないため、売れそうな価格に幅がある場合は、低い側でも資金が足りるかを見ておきます。

• 完済する日に、いくら必要か。残っている元金、利息、全額繰上返済の手数料など。
• いつまでに、どんな申込みが必要か。売却に伴う完済と伝え、抵当権抹消に必要な書類を、誰が・いつ受け取れるかまで確認。
• 借入れが複数ないか。ペアローンなどは、１人分だけではなく、売却する家に関係する借入れと担保を一緒に確認。

銀行やローン商品によって手続きは異なります。例えば住宅金融支援機構は、売却などで抹消書類の交付を急ぐ場合、通常のネット完済手続きは利用できないと案内しています。ネットで返済予約をすれば引渡しまで整う、と自己判断しないことが大切です。
住宅金融支援機構：全額繰上返済と書類交付の注意点 →

売却代金の受取りと返済を、引渡しの日に合わせる。

売り出す前にローン全額を自分のお金で返しておく、という意味ではありません。通常は、買主から受け取る代金を返済に充てる段取りを、銀行・不動産会社・司法書士で事前に調整します。

司法書士は、抵当権抹消や所有権移転の申請に必要な書類などを確認します。完済しただけで、登記の抵当権が自動的に消えるわけではありません。銀行の申込期限や書類の受取方法を確認し、引渡しに間に合う日程を組みます。

売却準備では、権利証の有無も確認します。見つからない場合は、司法書士の「本人確認情報」を使う方法と、決済までの進め方をご覧ください。

資金が足りないときは、埋め方と売る理由を整理する。

自己資金で補える場合

預貯金などから不足分を補い、完済して売る方法があります。ただし、新居や生活のためのお金まで使い切らないこと。売却後に残す資金と、支払いが先に来る費用も含めて判断します。

住み替えに伴う借入れを考える場合

新居の購入費用と、今の家を売っても残る債務を合わせて借りる「住み替えローン」を扱う金融機関もあります。利用条件と審査があり、誰でも使える方法ではありません。新しい家の契約を先に進めず、利用できるか、今後の返済を続けられるかを確認します。
商品例：三井住友銀行の住み替えローン →

不足分を用意できず、返済も難しい場合

債権者の同意を得て売却する「任意売却」を検討する場合があります。価格や費用、担保を外す条件について調整が必要で、通常の売却と同じようには進められません。家を売れば、残った借金まで消えるという仕組みではありません。返済方法の相談と、完済できない額で売るための承諾手続きは別です。まず借入先へ連絡し、今の段階でできることと、具体的な任意売却の担当窓口・受付条件を確認します。
任意売却とは？返済が苦しいときの流れ・残る借金・相談の順番 →

今は売らない、という判断もあります。

売ることで何を解決したいのか。不足するお金を足してでも、今手放す必要があるのか。返済を続けられる状況なら、暮らしの予定と一緒に考える余地があります。

当社の相談13では、親との同居を考えた方が自宅の査定をしたところ、売却代金だけではローンを返し切れないと分かり、いったん住み続けることになりました。売れないと決めつけたのではなく、その時点の負担と同居の予定を比べた判断です。
相談13：残債と売却見込みを比べ、住み続けることにした相談 →

返済を続ければ残高は減りますが、将来の売却価格も同じとは限りません。待てば必ず不足が解消するとは言えませんし、返済に困っている方が相談を先延ばしにしてよいという意味でもありません。

売っても今の家に住める「リースバック」を勧められている場合は、ローン返済後の手取りだけでなく、家賃と住める期間も比較します。リースバックの条件を比べるときの確認事項をご覧ください。

離婚に伴って、家を売るか残すか考えている場合
夫婦の間で支払いや名義を決めても、銀行との契約が変わるとは限りません。離婚時の査定・名義変更・住み続ける場合の確認事項も合わせてご覧ください。

相談者

まず、売れそうな価格と費用を聞いて、銀行にも完済の相談ですね。

春日井シティ山本

はい。売却で動くお金と、完済に必要なお金を並べます。不足があれば、どう補うか、今売る必要があるかも含めて考えましょう。

当社の売却相談・査定の進め方 →
仲介と買取は何が違う？手取り・期日・条件を比較 →

資料確認：2026年10月21日。通常の住宅売買を想定した基本的な説明です。会話と計算例は説明のための架空のものです。個別の手続きは借入先・契約・物件の状況によって異なります。
参考：三菱ＵＦＪ銀行「期限前完済」／住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」（令和８年４月・PDF）

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。