2026.10.22

借地権・底地は売れる？手放したいときの3つの進め方

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相談者

親から継いだ家なんだけど、土地は借りているの。もう使わないし、手放せるのかな。

春日井シティ山本

売却できる場合はあります。ただ、春日井では借地の家を第三者に買ってもらう見通しを慎重に考える必要があります。まず契約内容と、地主さんとの間で整理できる余地を確認します。

反対に、「人に土地を貸しているけれど、その土地を売りたい」という地主さんもいます。どちらも自分の判断だけでは、その土地全体を自由に使える状態にできないところが、普通の土地・建物の売却との違いです。

借りている土地に家がある方

借地の家を売りたい・地代の負担をなくしたい。

売却の方法を確認する ↓

土地を貸している地主の方

貸している土地＝底地を手放したい。

地主側の進め方を確認する ↓

家は自分のもの。でも、土地は地主のもの

借地借家法でいう借地権は、建物を所有する目的の「地上権」または「土地の賃借権」です。土地を借りて、その上に自分の家などを持つための権利です。一方、その借地権が付いている土地を、地主側から「底地」と呼びます。

建物の所有者＝借地人
土地を借りて、家を持っている
借地権がある

土地の所有者＝地主
建物を持つ人に土地を貸している
この土地を底地と呼ぶ

借地人 → 地主へ地代を支払う関係。土地と建物の所有者が別々です。

そのため、買主が借地の家を買っても、土地まで自分のものになるわけではありません。地主が底地を売っても、それだけで借地人が退去するわけではありません。

地代を払っているかだけで、借地権は決まらない

この記事では、主に地代を払って土地を借りる、住宅の土地賃借権を扱います。確認するのは、建物を所有する目的で土地を貸し借りする合意があるか、その対価として地代を払う契約かという点です。実際の支払状況や契約の経緯も調べます。

駐車場や資材置場として土地を借りているだけなら、地代を払っていても住宅の借地と同じ扱いにはなりません。親族の土地を無償で使う「使用貸借」も別です。逆に、地代の未払いがあることと、そもそも借地権が成立していないことも別の問題です。未払いがあれば契約解除等の問題になり得るため、放置せず相談します。

建物の登記は、「借地権の成立」と別に重要

建物が未登記だから、ただちに借地権がないわけではありません。地主との間で権利が成立しているかと、土地を買った新しい地主などの第三者にその権利を主張できるかは、分けて考えます。

借地権自体を登記していなくても、原則として、借地人がその土地上に自分名義で登記された建物を所有していれば、第三者に借地権を主張できる仕組みがあります。これを「対抗力」といいます。登記があるかだけでなく、誰の名義か、実際の権利関係と合っているかを確認します。担保権との前後関係なども個別の確認事項です。

判例で見る：「家族名義で登記してあるから大丈夫」とはいえない

借地人が実際には自分で所有する建物を、同居する未成年の長男名義で保存登記した事案で、最高裁は、新たに土地を取得した第三者への借地権の主張を認めませんでした（最大判・昭和41年4月27日）。

売却前には「建物の登記がある」だけで終わらず、借地人・建物所有者・登記名義人の関係まで調べる必要があるという確認につながります。これは旧法下の事例であり、相続後に親名義の登記が残っている場合まで一律に同じ結論になる、という意味ではありません。

裁判所の判決本文（PDF）

借地上の建物を取り壊すと、第三者への権利の主張に関わる条件にも影響します。売却・返還の方針が決まる前の解体は、登記や契約への影響も含めて専門家と確認します。

契約書がない・曖昧・更新していないときは？

親の代に口約束で貸した、古い契約書に地代と名前しかない、期限は過ぎたが更新書類を作っていない。そんなケースでも、書類がないから権利もない、更新書類がないから契約が終わった、とは決められません。

普通借地では、口頭の合意で契約が成立する場合があります。また、建物があり土地の使用が続いているなど、法定更新の要件を満たせば、更新書類を交わしていなくても契約が続いていることがあります。一方、定期借地は成立に必要な方式や更新の扱いが異なります。古い借地には旧借地法が適用される場合もあるため、貸し始めた時期から確認します。

まず当社が、手元に残る資料と現地の状況を照らし合わせます。相談者が一人で契約内容を確定させてから相談する必要はありません。

書類：当初の契約書、更新の覚書、承諾書、地主・借地人側に残る控え。
地代の記録：通帳・振込履歴・領収書から、誰が誰に、何の対価を、いつから払っていたか。
登記と経緯：土地・建物の名義、相続や売買の履歴、建築・建替え時の了解、これまでのやり取り。

ここで食い違いやすいのは、「何のために貸したのか」「誰が借りているのか」「いつまで・どんな条件で続くのか」です。話が一致すれば現在の条件を確認する書面などに整理し、食い違いがあれば、当社の判断だけで一方の言い分を契約内容にせず、弁護士等と確認します。

判例で見る：「10年と決めたから、10年で終わる」とは限らない

普通建物の所有を目的とし、期間を10年と定めた旧法下の土地賃貸借について、その期間の定めはなかったものとして、契約から30年と判断された事例があります（最判・昭和45年3月24日）。

契約書に書いた期限が、そのまま法律上の終了時期になるとは限らないという例です。現在のすべての借地が30年になるという意味ではありません。旧法・普通借地・定期借地など、どの制度が適用されるかを確かめて判断します。

判決本文（不動産適正取引推進機構収録・PDF）

手放す方法は、大きく3つ。まずは相手の意向を確かめる

地主と借地人の間で売買する

借地の家を手放したいなら、地主に買い取ってもらう。反対に、底地を手放したいなら、借地人に土地を買ってもらう方法です。

土地と建物の権利を一人にまとめられます。ただし、相手に購入する意向や資金がなければ進みません。「地主なら当然買う」「借地人なら高く買う」とは限らないため、価格の話だけを先行させずに意向を確かめます。

土地と建物を、同じ買主に一緒に売る

地主と借地人の両方が手放したい場合に検討する共同売却です。買主が土地と建物をまとめて所有できるため、別々に売る場合より買い手を探しやすくなることがあります。

一方で、売却代金の分け方、解体・片付けの負担、引渡し時期などを先に調整する必要があります。入居者がいる場合には、その方との調整も別に必要です。双方の合意が前提で、必ず高く売れる方法ではありません。

借地権・底地を、それぞれ第三者に売る

借地権付き建物は、契約条件を理解して購入する第三者を探す方法です。ただ、当社としては、春日井でその買い手が見つかるケースは多くないとみています。所有権の家や土地と同じように、広告すれば買主が見つかる前提では考えません。

底地の第三者への売却は別です。貸している土地を、地代収入や将来の整理の可能性などを見込む買主・買取会社へ売る方法です。借地権付き建物の購入需要とは分けて、条件を確認します。

ただし、買主が引き継ぐ契約条件や使い方の制約が、価格と売りやすさに影響します。場所・地代・契約内容・建物の状態によって見通しは変わるため、「借地だから売れない」「専門業者なら希望額で買う」と一括りにはできません。

第三者に売るとき、買主は何を気にする？

借地の家を買う人は、家の価格だけで判断しません。「毎月の地代は？」「いつまで住める？」「古くなったら建て替えられる？」「ローンは使える？」まで確かめてから購入を決めます。

契約条件：借地の種類、残りの期間、更新・建替えなどの条件。
地主の承諾と費用：土地賃借権を伴う建物の売却では、原則として譲渡について地主の承諾が必要。承諾料なども確認する。
購入後の負担：地代に加えて、更新時などにどんな費用が生じるか。
融資：借地でも利用できる住宅ローンはあるが、権利の種類や残存期間、担保などの条件を金融機関が確認する。

売主側から見ると、「自分は長年問題なく暮らしてきた家」でも、初めて買う人には判断材料が足りないことがあります。不動産会社は契約内容を調べ、地主の意向や承諾条件を確認して、買主が判断できる状態を整えていきます。

地主の承諾が得られない場合、土地賃借権の譲渡について裁判所の許可を求める制度もあります。ただし、申立てをすれば必ず認められるわけではなく、費用や時間もかかるため、弁護士への相談が必要になる場面です。

都心の一等地と、春日井の郊外。同じ売り方にはならない

借地の法律上の基本は共通でも、借地権付き建物を買いたい人がどのくらいいるかは地域や物件によって違います。土地の需要が強い都心の一等地では、土地を買う負担を抑えてその場所を使いたいという需要が、借地の購入につながることがあります。

一方、春日井の郊外で購入する方には、近隣の所有権付きの家や土地も比較候補になります。地代を払い、譲渡や建替え時に地主との調整が必要な物件を、あえて選ぶ理由があるか。場所・総予算・契約条件を含めて考えるため、借地権付き建物の第三者売却は慎重に見通す必要があります。

これは借地権付き建物の購入需要についての当社の実務上の見方で、春日井全体の取引件数を集計した統計ではありません。また、土地を貸している側の「底地」を第三者が買う話とは別です。

当社では、春日井の借地権付き建物については、第三者への売却だけに期待せず、まず地主が買う意向があるか、土地と建物を一緒に整理できるかを検討します。それでも、価格や費用負担、資金、入居者の事情などが合わず、売却・整理までまとまらない相談も少なくありません。

権利があることと、希望額で現金化できることは別です。解体費などの負担も含め、どの方法なら現実に話を進められるかをご説明します。

地主が底地を売る場合も、借地契約はなくならない

底地の買主は、原則として土地を貸している立場を引き継ぎます。買ってすぐに自宅を建てたり、更地にして転売したりできる土地とは違います。受け取れる地代、契約条件、今後の管理や調整の負担が、購入判断に関わります。

そのため、まず借地人に土地を買う意向があるか、共同で売る余地があるかを検討し、そのうえで第三者への底地売却の条件と比べます。「底地を売ること」と「借地契約を終えて土地を返してもらうこと」は別の話です。

昔からの借地や普通借地では、契約書の期限が来たからといって、必ず土地が返ってくるとは限りません。定期借地とは更新などの扱いが違うため、まず契約の種類を確かめます。→ 相談事例：借地の期限が来たら、返してもらえる？

当社の実例。条件がそろうまで、時間がかかることも

当社が春日井市高蔵寺町で相談を受けた借地の整理では、土地と建物を一緒に売る方向になっても、建物に住んでいる方の転居の調整で話が止まりました。状況が変わって再び話が進み、相談から整理まで約3年かかりました。

別の春日井市上条町の事例では、借地上の古い建物の管理や修繕が負担になっていた借地人と、土地を整理したい地主の意向が合い、地主が建物を買い取る形でまとまりました。

同じ「借地を手放したい」でも、相手の資金、入居状況、これまでの付き合い、家族の意向によって進め方は変わります。価格を決めて募集する前に、誰が何に困っていて、どこまで合意できるかを整理することが必要です。上の2例は当社の取引事例であり、同じ条件や期間でまとまることを示すものではありません。

まずは、今の契約と困っていることを相談してください

「古い契約書しかない」「相続したので経緯が分からない」「地主に買ってほしいとは言い出しにくい」。その段階からで構いません。自分で相手と価格交渉を済ませたり、家を先に壊したりする必要はありません。

借地の内容と、ご希望を伺います。
契約書や更新書類、地代が分かるものなど、ある資料から確認します。不足資料の調べ方もご案内します。
相手の意向を確認する進め方を相談します。
地主・借地人へ誰がどの段階で話すかを、ご本人と決めます。当社が了承なく交渉を始めることはありません。
売れる見通しと、負担を比べます。
当事者間の売買、共同売却、第三者への売却について、価格だけでなく必要な費用・時間・合意条件を整理します。借地権付き建物の第三者売却と、底地の第三者売却は分けて見通しをご説明します。

「地代の負担を減らしたい」ことが一番の悩みなら、売却以外の方法を検討できる場合もあります。一方、建物を壊して返す場合にも、契約の終了や返還条件の確認が必要です。売れないからと先に解体する前に、売却と返還の両方を相談してください。

春日井シティ不動産では、借地権付き建物・底地の売却や整理の相談を受けています。契約や権利関係の紛争がある場合は、弁護士などの専門家への相談と不動産取引の調整を分けて進めます。借地権・底地の売却について相談する →