離婚を考えたら、家はいくら？財産分与の査定と売却前に確認すること

離婚を考えているけれど、まだ決まっていない。家を売るかも決めていない。ただ、財産分与の話をするために、今の家がいくらくらいになるか知りたい。当社の離婚に関するご相談は、このような段階から始まることが多くあります。査定を頼むことと、売却を依頼することは別です。まず家の価値とローンを整理し、その後の話し合いに使う材料をそろえるところから始められます。

相談者

まだ離婚するか決まってないんだけど、家の値段だけ聞いてもいいの？

春日井シティ山本

はい。財産分与の話をするために、まず価値を知りたいというご相談も伺います。売ると決める前に、見込み額とローンを確認しましょう。

まず査定で、話し合いに必要なお金の見通しをつける。

家は預金のように、通帳を見れば価値が分かる財産ではありません。購入価格やローン残高とも別です。今売るならどのくらいの金額が見込めるか、その金額から返済と費用を引くと、残るのか不足するのか。その見通しがあると、「売る」「一方が住み続ける」「今は結論を出さない」を、数字をもとに話し合いやすくなります。

当社では、売却を決める前の査定相談も伺っています。相談時には「離婚や財産分与を検討するために、家の価値を知りたい。売却はまだ未定です」と伝えてください。物件の所在地、名義、分かればローン残高、誰が住んでいるかを確認し、査定の進め方をご案内します。室内を見られないなどの制約があれば、その条件も踏まえて、どこまで確認できるかを整理します。

最初に分けたい、家・ローン・財産分与の3つ。

例えば、一方の単独名義の家について、もう一方が「財産分与を受ける立場」でも、それだけで所有者に代わって売却契約を結べるわけではありません。反対に、単独名義だから分与の問題を無視してよいとも言えません。所有権・夫婦間の権利・銀行との契約を混同しないことが出発点です。

裁判所：財産分与の対象と、名義に関する考え方 →

夫・妻で決めつけず、名義・返済・住まいから考える。

夫が名義人で妻が住む場合も、その逆もあります。名義人でも借入人とは限らず、名義がなくても連帯保証人になっている場合があります。「自分が何を決められ、何の責任が残るか」を整理し、相手の不安も同じ表に並べます。

どちらが悪いかではなく、離婚後も相手の支払いや協力に頼る状態をどこまで残すか、という問題です。子どもの環境を守る希望と、新生活の費用、銀行との契約を一緒に確認します。

売りたい気持ちがあっても、ここが決まらないと進みにくい。

まだ合意ができていなくても、売れそうな価格や費用を知るための相談から始められます。ただし、現地確認や内覧、販売には、所有者・居住者の協力などが必要です。誰の了解を得てどこまで進めるかを確認し、相談したことと売却を依頼したことを一緒にしないようにします。

権利や分け方が争いになっている、相手が協議に応じない場合は、弁護士などへの相談も並行して検討します。当社が確認できる価格・費用・販売条件と、法的に整理する問題を分けることで、次に話し合う材料をそろえます。当社から、離婚に詳しい弁護士をご紹介する場合もあります。ただし、ご紹介すれば合意ができる、売却まで進むと約束できるものではありません。

共有名義の家を一人が反対しているときの選択肢と、持分売却の注意点 →

売ったお金を分ける前に、ローンと費用を引く。

売却価格を、そのまま二人で分けるわけではありません。まず売却代金から、ローンの完済額、仲介手数料などの費用を差し引きます。税金や次の住まいの費用も含め、残る額・不足する額を確認します。

財産分与では、財産の取得・維持への寄与が異なることが明らかでなければ等しいものとされます。ただし、家だけでなく他の財産や事情も確認するため、家の売却代金をそのまま半分ずつにする、と直結する話ではありません。「半分ずつにする」という話ができていても、見込みより安く売れた場合や、追加費用が出た場合にどうするかまで決めておく必要があります。また、夫婦の間で不足分の負担を決めても、それだけで銀行に対する返済義務の範囲が変わるわけではありません。

売却費用とローンを入力し、残る額・不足額を整理する →
ローンが残る家の売却：銀行へいつ何を聞くか →

売らずに妻へ名義を移すには、家とローンを別々に整理する。

ここでは「夫が家の所有者・借入人で、離婚後は妻と子どもが住みたい」例で考えます。夫婦が逆の場合も、確認の考え方は同じです。所有権を妻へ移しても、夫の住宅ローンは自動的に妻へ移りません。抵当権も、名義を変えるだけでは消えません。登記の手続きができるかと、ローン契約上認められるかは、分けて確認します。

妻の名義にまとめるために検討する、3つの方法

例えばSBI新生銀行は、離婚に伴う元配偶者の住宅ローンの借換申込みについて、申込人の単独名義等にすること、本人が居住すること、離婚協議書等と離婚後の戸籍謄本の提出などを条件として案内しています。これは申込条件の一例で、条件に合えば必ず融資されるという意味ではありません。どの銀行でも同じ取扱いとは限りません。
SBI新生銀行：離婚に伴う借換えの申込条件 →

現在の借入先での変更にも審査があります。住宅金融支援機構も、債務者からの脱退には審査が必要で、認められない場合や一部繰上返済等を求める場合があると案内しています。「妻に名義を移せば解決」「離婚すれば保証から外れる」とは判断できません。
住宅金融支援機構：離婚後の債務者の脱退について →

夫の名義・返済のまま、妻と子どもが残る形は？

名義・返済を夫のままにし、妻と子どもが住み続ける形を検討する相談もあります。子どもの生活や通学を変えずに済む一方、住み続けられるかが、別居した相手の支払いと銀行の取扱いに左右される状態が残ります。

三井住友銀行：融資住宅から転居する場合の注意点 →

離婚協議書や公正証書で取り決める場合も、銀行の権利まで当然に変えられるものではありません。ローンの支払いと養育費をどう扱うかも、自動的に相殺できると決めず、弁護士等へ確認します。将来名義を移す約束の残し方や保全の方法は、公証人・司法書士等も含め、今の担保と契約に応じて検討します。
日本公証人連合会：住宅ローン付き不動産の財産分与の注意点 →

次に銀行へ聞くこと：「離婚に伴い妻が住み続けたいと考えています。所有権の移転と、借入人・保証人の変更は扱えますか。難しい場合、夫が転居して返済を続ける形は認められますか。必要な審査・書類・条件を教えてください」。手続きの可否が分かる前に、名義移転や転居後の返済方法を確定させないようにします。

離婚前か後かより、未決のまま残す問題を確認する。

離婚前に売却して整理できる場合も、離婚後に売る場合もあります。一律にどちらが得とは言えません。離婚後も共有や保証が残れば、値下げ・修繕・売却契約などで、改めて協議や協力が必要になることがあります。

離婚や売却の時期だけを先に決めず、売るまでの返済・管理費等の負担、退去時期、売却代金の精算方法を整理します。必要な取り決めは、弁護士等へ内容を確認し、書面に残すことを検討してください。書面を作れば銀行や買主まで当然に拘束できるわけではありません。

不動産そのものを財産分与で渡す場合は、税金も別途確認します。現金を受け取らなくても、渡した側に譲渡所得の課税が生じる場合があります。「財産分与だから税金はない」と決めず、売ってお金を分ける場合との違いを、実行前に税理士・税務署へ確認します。
国税庁：離婚して土地建物などを渡したとき →

次にすることは、分かる資料を持って査定の相談へ。

不動産会社には「財産分与を考えるために家の価値を知りたい。離婚と売却はまだ未定です」、売却が決まっていれば「売る合意はあり、名義とローンはこの状態です」と、今の段階を伝えます。すべてそろっていなくても、何が分からないかを明らかにするところから相談できます。

不動産会社：売却見込み額・費用・販売と引渡しの条件。
借入先：完済額、名義・居住状況・保証等の変更可否。
弁護士等：合意できない権利関係、財産分与、調停等の法的手続き。
税理士・税務署：売却や財産分与に伴う税金。

相談者

まず売り出すんじゃなくて、何が決まってないかを、数字と資料で分けるんだね。

春日井シティ山本

はい。価格が分かることで話が進む場合もありますが、同意や返済の問題が残る場合もあります。売却で解決できる部分と、先に整理が必要な部分を確認しましょう。

相談事例：離婚でローンが残る家を売却したご相談 →
当社の売却相談・査定の進め方 →

参考：法テラス：離婚と保証人の責任／三菱ＵＦＪ銀行：ペアローンと収入合算
資料確認：2026年10月21日。会話は説明のための架空のものです。この記事は離婚に伴う不動産売却の一般的な確認事項をまとめたもので、個別の権利関係・契約・税務の判断は資料や事情によって異なります。離婚そのものの解決を不動産会社だけで引き受けるものではありません。

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。