家・土地の購入額が分からない。売却時の取得費と建物の減価償却

相談者

父が昔買った家と土地なんだけど、いくらだったか分からなくて。売るとき、税金はどう計算するの？

春日井シティ山本

購入代金などは、税金を計算するときに売却代金から差し引けます。「取得費」と呼ぶ金額です。契約書以外にも、確認の手がかりがないか見てみましょう。

親から引き継いだ家・土地は、ご自身が買ったものではないため、購入時の事情が分からないことがあります。古い契約書が見当たらない場合もあるでしょう。

購入額が分からなくても、売却の相談は始められます。ただし、税金の見込みは手取りに関わります。「書類がないから、取得費は売値の5％」と最初から決めず、何が分かっているかを整理していきます。

昔の購入額は、売却の利益を計算するときに使う

家・土地を売ったときの税金は、売却代金の全額にそのまま税率を掛けるものではありません。売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引き、使える特別控除があれば、それも引いた利益を基に計算します。

取得費は、いま新たに支払う費用ではありません。過去に払った金額を、税金の計算に使うものです。だからこそ、昔の支払いを確認する資料が必要になります。

なお、ローンの返済額を、そのまま取得費として引くわけではありません。銀行に返して手元にあまり残らなくても、税金が出る場合があります。売却後に使えるお金は、費用・返済・税金を分けて整理します。

建物は、買ったときの金額をそのまま差し引けるわけではない

自宅も、使ったり年数が経過したりすると価値が減るものとして計算します。賃貸や事業に使っていない、ふつうの自宅でも行う計算です。購入代金などから、その期間に応じた「減価償却費相当額」を引いた残りが、売却時の建物の取得費になります。土地には、この減価償却はありません。

買った総額より500万円安く売っていても、税金を計算する上では利益が出る例です。ただし、自宅売却の特別控除などを使える場合もあり、この516万円に必ず税金がかかるという意味ではありません。売却の税率・特別控除の説明はこちら。

このため、契約書に家・土地の総額しかないときは、土地代と建物代をどう分けるかも必要な確認になります。総額をそのまま全額差し引いたり、好きな割合で分けたりせず、当時の契約内容や資料を税理士・税務署へ伝えます。契約書の建物にかかった消費税額から区分できる場合もあります。内訳がない場合の区分方法も、資料を基に確認してもらいます。

取得費を5％にすると、計算上の利益が大きくなることがある

購入した時期が古いなどで取得費が分からない場合には、売った金額の5％相当額を「概算取得費」として使う方法があります。実際の取得費が5％より少ない場合にも使えます。

ただし、実際の取得費の方が大きければ、5％で計算する方が、差し引ける金額は小さくなります。次は建物の例とは別に、土地だけを2,000万円で売った仮の例です。

売却に直接かかった譲渡費用は、どちらも100万円とした仮の計算です。特別控除や税率は考慮しておらず、税額の比較ではありません。実際の取得費・費用・税額は、資料と適用条件を確認して判断します。

取得費が900万円違うと、この例では計算上の利益も900万円違います。その後に特別控除などを確認するため、必ずその差の分だけ税金が増える、という意味ではありません。5％は税率ではなく、売却代金から差し引く取得費の計算方法です。

この土地の取得費を5％で計算する場合に、購入時の手数料や造成費などを、さらに重ねて足すことはできません。今回売るための譲渡費用は、取得費とは別の項目です。

契約書がなくても、支払いと購入時期の記録を確かめる

確認したいのは、「この家・土地を、いつ、誰から、いくらで買ったか」です。契約書の原本だけでなく、写しや領収書、支払いの記録が残っているかも見ていきます。

名古屋国税局の譲渡所得のチェックシートにも、購入代金を確認した書類として、契約書・預金通帳・領収証などが挙げられています。ただし、何か1枚あれば、その金額で必ず申告できるということではありません。記録のつながりと、取得費の根拠として使えるかを、税理士・税務署へ確認します。

ご家族が別に保管している場合もあります。当時の仲介会社や分譲会社、建築会社、借入先が分かれば、控えや記録が残っているかを確認する手もあります。ただし、保存期間や廃業などで入手できないこともあります。どこへ照会できそうかは、分かっている購入時期や書類から相談できます。

実家の片付けをする場合は、古い書類や通帳を先に処分しないよう、ご家族や依頼先とも共有しておきましょう。片付け・業者依頼の進め方はこちら。

相続時の評価額や、権利証が購入代金の代わりになるわけではない

相続した家・土地の取得費は、原則として、亡くなった方の購入代金などを基にします。親も相続していたなら、さらに前に買ったときの資料をたどることになります。相続した時点の値段へ、取得費が付け替わるわけではありません。取得の時期も引き継ぎます。建物も、相続した時点から新しく減価償却を始めるのではなく、親などが取得した時からの計算を引き継ぎます。

相続した際の登記費用などが、実額の取得費に含まれる場合もあります。ただし、5％の概算取得費を選ぶ場合に、これらを重ねて加えることはできません。相続税を納めている場合には、期限などの条件付きで、相続税の一部を取得費へ加算できる特例もあるため、申告書も含めて税理士に確認してもらいます。

名義がまだ親のままなら、取得費の確認とは別に、売却に向けた相続登記の準備も進めます。親名義の家・土地を売るときの手順をご覧ください。

資料がそろわなくても、売却相談と確認を並行して進める

「全部探してからでないと相談できない」ということではありません。売るとしたらいくらか、何の費用が必要かを調べるのと並行して、過去の資料を確認します。

相談者

古い書類の中身が分からなくても、まず見てもらえばいいんだね。片付ける前に、家族にも聞いてみる。

春日井シティ山本

はい。売れそうな価格と費用は当社で整理します。取得費や税金は、残っている資料を基に税理士などへ確認し、売った後のお金を一緒に考えていきましょう。

春日井市の土地や実家の売却について、売却の見込みと費用を相談する。取得費・特例・申告の判断は、税理士または税務署への確認が必要です。

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。