家の庇や塀の基礎も？越境の具体例と、土地を売る前の対処

家の壁は敷地内。でも、庇や雨どいはお隣へ。地上のブロック塀は収まっていても、その基礎が地中ではみ出している——。越境は、木の枝や塀の本体だけの話ではありません。売ろうとして気づくと、「先に直さないと売れないのか」「費用は誰が払うのか」が気になります。

越境があるだけで、売却できないと決まるわけではありません。ただ、残したまま引き渡すなら、買主が何を引き受けるのかまで決める必要があります。売却に伴う調査で何を確認し、越境が分かったときにどう対処するのか。売主が知っておきたい取引上のポイントを整理します。

相談者

実家を売りたいんだけど、隣の塀が少し入っているみたい。直してもらってからじゃないと、売れないの？

春日井シティ山本

まず、境界の位置と塀の持ち主、はみ出している範囲を確かめます。そのうえで、直して渡すか、残す条件を調整できるかを考えます。

見上げた先と、地面の下にも。越境の具体例。

地上の塀だけ見て「大丈夫」と思っても、屋根の先や地中の基礎が境界を越えていることがあります。まず、どこを見る話なのかを分けてみましょう。

断面の模式図です。色付きの部分が境界を越えている例で、実際の寸法・構造・法的判断を示す図ではありません。

外壁が境界から離れていても、庇や雨どいが内側に収まるとは限りません。逆に、越境がなくても雨水が隣地に流れ込むなど、別の問題がある場合もあります。「どこまで出ているか」と「使ううえで何が困るか」は分けて見ます。

塀がある場所が、境界とは限りません。

越境は、枝や塀、屋根・雨どい、配管などが、土地の境界を越えている状態です。境界の位置が分からない段階では、「越境している」と断定せず、まず資料と現地を照らします。塀が境界線より内側に造られていることも、境界をまたいでいることもあります。こうした位置関係は、不動産会社の調査や土地家屋調査士の測量で確認していきます。

整理するのは、「何が」「誰の物で」「どちらへ」「どの範囲まで」出ているか。古い測量図・境界確認書・覚書、工事の記録、隣地と交わした話があれば、不動産会社と土地家屋調査士に見せます。見えている部分だけでなく、塀の基礎が地中へ張り出している場合もあります。

境界を確かめる確定測量：必要な理由・費用・契約前の確認 →

自分が越境している側？ されている側？

同じ越境でも、立場によって気になることが違います。売る土地から物が出ているのか、隣地から物が入っているのかを、最初の相談で伝えてください。両方向に越境している場合も、物ごとに分けて整理します。

自分の塀・庇・枝などが、隣地へ出ている側

「直す費用はいくらか」「家や塀を壊さずに直せるか」「買主も撤去の話を引き受けてくれるか」が気になります。まず、自分の物か、以前に隣地からどんな承諾を得ていたかを確認します。物の所有者と、その土地の所有者が違う場合もあります。

今直すなら、工事方法・隣地への立入り・復旧範囲と費用を調整します。残すなら、隣地が認める条件と、買主が将来負う撤去・管理の負担をそろえます。買主が了承しても、それだけで隣地の承諾を得たことにはなりません。枝なら、今回の剪定と売却までの管理も確認します。

隣の塀・庇・枝などが、自分の土地へ入っている側

「相手に直してもらえるか」「応じないと売れないのか」「自分がお金を出す必要があるか」が気になります。まず、相手の物と越境範囲、従前の約束を確認し、不動産会社には買主の建築・利用計画への影響も見てもらいます。

隣地所有者が実施する工事を、売主だけで確約はできません。相手の意向と実施できる時期を確かめてから、買主との引渡し条件に反映します。残す場合は、買主が相手に何を求められ、いつまで待つことになるのかも説明します。塀や庇は、はみ出している部分でも自分の判断だけで切断・撤去しないこと。枝の切取りには、後述する別のルールがあります。

どちらの側でも、「全部こちらで負担する」「今のままで何も求めない」と先に約束する前に、以前の合意・必要な工事・買主への影響を整理します。責任や費用負担で争いがある場合は、法的な判断を弁護士に確認します。

数センチでも、買主の使い方によって問題になります。

売主には気にならなくても、買主は、その場所に家や駐車場、フェンスを造りたいかもしれません。越境物があると工事ができるか、誰に撤去を頼むか、費用がいつ発生するかが変わります。越境の大きさだけで「小さいから大丈夫」「必ず撤去」とは決められません。

隣地との関係も引渡し後に続きます。「昔からお互い様だった」という経緯は大事な情報ですが、新しい買主まで同じ理解とは限りません。買主が検討できるよう、分かったことと未確認のこと、今後の負担を伝える必要があります。

今直すか、残すか。買主に約束する前に決める。

「自分の塀だから費用は自分」「隣の物だから全部相手」と、確認前に決めないこと。所有関係、以前の合意、工事の必要性や方法によって整理が変わります。支払いの約束と、実際に工事できる見込みまでそろえてから、売却費用に入れます。

測量・撤去などの費用も入れて、売却後の手取りを考える →

覚書は「書けば解決」ではなく、残る負担を決める書面。

例えば、屋根や塀を今すぐ動かすのが難しく、建て替えの際に越境を解消する、と取り決める場合があります。こうした合意を書き残すのが越境に関する覚書です。その書面があっても、越境物が今なくなるわけではありません。買主の建築計画に支障があれば、将来の撤去約束では足りない場合もあります。

不動産流通推進センターは、所有者が変わっても承継すると書いた合意でも、第三者に直接効力が及ぶわけではなく、買主の承諾と書面化が重要と説明しています。「次の所有者にも有効」と一行あれば安心、とは考えず、今回の引継ぎ方を確認します。
参考：越境物の撤去・承継合意についての相談事例 →

既存の覚書があるなら、隣地との新しい約束や売買契約を作る前に、全文と添付図面を担当者へ渡してください。権利や責任で意見が食い違う場合は、弁護士に内容を確認してもらいます。ひな形の文言だけで、個別の土地の問題を埋めないことが大切です。

相談者

覚書があれば、買う人には「このままで大丈夫」って言えるわけじゃないんだね。

春日井シティ山本

はい。何が残り、いつ誰が直すのか。その内容で買主の予定に支障がないかまで確認します。「現状のまま渡す」という言葉だけでは伝わりません。

共有の塀なら、自分の土地側だけでも壊せるとは限りません。

境界をまたぐ塀は、越境物なのか、双方で共有している塀なのかを分けて確認します。造ったときの記録や費用負担、以前の合意などが手掛かりです。境界上にあるという見た目だけで、所有や工事の権限を決めないでください。

実際に、共有と認められた境界塀について、土地に入っている部分を一方だけで取り壊すことが認められなかった裁判例があります。共有部分を壊す工事は、合意の要否・内容を確認してから進めます。
参考：RETIO掲載の境界塀の裁判例（PDF）→

古家を解体する場合も、見積もりの「外構撤去」に共有塀や隣地の塀を混ぜないよう、残す範囲を図面と現地で確認します。古家付き土地の売り方と、解体前の確認も合わせてご覧ください。

隣の枝は、越境しているだけで自由に切れるわけではありません。

枝は、原則として竹木の所有者に切除を求めます。2023年4月施行の民法改正で、越境された土地の所有者が自ら切り取れる場合が設けられました。次のいずれかです。

法務省の案内では、相当の期間は事案によるものの、基本的には2週間程度とされています。ただし、「2週間たてば、木を丸ごと切ってよい」というルールではありません。対象は越境した枝です。催告した内容・日付・返答を記録し、要件や切る範囲が判断できないときは、作業前に法律相談へ。高所作業などの安全確保は別に必要です。

「連絡先をまだ聞いていない」と「所有者や所在を知ることができない」は同じとは限りません。また、この枝のルールを、塀や屋根の撤去に当てはめることはできません。
越境枝の切取りルールと、法務省の案内 →

春日井市で道路にはみ出した木が通行の支障になっている場合は、市の道路課への連絡が案内されています。私有地同士の境界や撤去費用まで、市が決めるという意味ではありません。
春日井市：道路上にはみ出す樹木の相談先 →

売却時の調査と対処は、不動産会社が進めます。

売主が、ご自身の家や土地の越境をすべて把握しているとは限りません。庇や雨どい、地中の基礎などは、普段の暮らしでは気づかず、売却に伴う現地調査や、土地家屋調査士の測量で初めて分かることもあります。売主が自分で調べ終えてから、不動産会社へ相談する必要はありません。

当社では、ご存じのことを伺い、資料と現地を調べ、必要に応じて土地家屋調査士などと確認します。越境が見つかったら、何がどの範囲で越境しているか、どんな対応が必要かを整理し、隣地や買主との調整を進めます。権利や費用負担に争いがある場合は、弁護士等への確認につなげます。

売主にも、買主へ伝え、約束した条件で渡す責任があります。

調査や調整を不動産会社に任せても、売主が知っていることを伝え、買主への説明に協力し、合意した引渡し条件を守る役割は残ります。越境が判明した場合も、担当者と相談しながら、どういう状態で引き渡すかを決めていきます。

越境があることを承知して買ってもらう場合も、「現状のまま」という一言では、何を引き継ぐかが伝わりません。越境の状況と隣地との取り決め、買主が負う管理や将来の撤去などを説明し、書面の内容と一致させます。売主が一人で隣地と交渉したり、覚書を作ったりするという話ではなく、不動産会社が取引の段取りとして整理することです。

責任の範囲は、契約や説明の内容、個別の事情で変わります。「知らなかったから必ず責任がない」「越境があれば必ず売主の責任」とは一律に言えません。だからこそ、調査で分かったことを隠さず共有し、買主が理解して判断できる形にしてから取引を進めます。

相談者

私が越境を見つけて、隣の人と話をまとめてから相談するんじゃないんだね。

春日井シティ山本

はい。調査や対処の段取りは、こちらで進めます。売主様には、ご存じのことを教えていただき、判明した内容と対応を確認してもらいます。そのうえで、買主様に説明し、引き渡す条件を整えます。

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山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。