春日井市で土地を買う前に｜接道・セットバック・私道の確認ポイント

土地を見に行ったとき、前の道の幅や車の通りやすさは、現地で確かめられます。けれど、家を建てられるか、後退が必要か、工事のために道を掘れるかは、現地を見るだけでは分かりません。

相談者

前に道路があって、古い家も建っています。買ったら、そのまま建て替えられますよね？

春日井シティ山本

今ある家を、同じように建て替えられるとは限りません。道路と敷地の条件を調べ、希望する家が建つか建築会社にも確認しましょう。

土地探し・中古戸建ての建替えを考える方向けの記事です。現地を見た後、購入申込み・契約の判断までに確認することを整理します。

「公道か私道か」より先に、建築上の扱いを確認

都市計画区域などでは、敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。道路の幅は原則4m以上ですが、指定を受けた幅4m未満の「2項道路」などもあります。

「道幅4m」と「2m以上接する」は、別の数字です。前者は道の横幅、後者は土地と道が接する部分の長さ。広告の「幅員」と「接道長」を分けて確認します。

ここでいう「道路」は、普段の会話でいう道と同じとは限りません。市道かどうか、誰の土地か、建築基準法でどう扱われるかは、分けて調べます。道路条件を満たしても、用途地域や開発許可など、ほかの確認が残ります。

接道の原則を満たさない場合でも、建築基準法43条2項の認定・許可などを検討するケースがあります。ただし、道路の種別に置き換わる制度ではなく、個別の条件と建築計画に沿った確認が必要です。「前にも家があった」だけで見通しを立てないようにします。

セットバックで、建物を配置できる範囲が変わる

セットバックとは、道路として扱う幅を確保するため、敷地を道路側から後退させることです。2項道路では、原則として道路の中心線から両側2mの線まで後退させます。道路の反対側が川や崖などの場合は扱いが変わるため、中心線や後退線を自己判断で決めません。

後退部分には、建物や門・塀などを設けられません。また、建ぺい率・容積率の計算に使う敷地面積にも含めません。広告の土地面積だけで間取りを考えず、後退部分を図面に入れたうえで、家・駐車場・外構が収まるかを確かめます。

春日井市では、対象となる狭あい道路について、建築確認申請前に後退用地の協議を行う仕組みがあります。整備の対象や寄付・無償使用の取扱いは、市の狭あい道路拡幅整備の案内で確認できます。

私道は、通行と工事の条件を別々に見る

建築基準法上の道路でも、所有や利用に関する権利の確認は別に必要です。「私道の持分があるから何でもできる」「持分がないから通れない」と一律に決めず、登記と書面、実際の使われ方を照らします。

必要な承諾や手続きは、権利関係と工事内容によって異なります。書面があるかだけでなく、今回の購入・建築で使える内容かまで確認します。

春日井市で調べるなら、確認先を分ける

市道の認定や台帳上の幅は、市の道路Q&Aにある「道風くんの春日井まっぷ」から調べられます。「まちづくり情報」→「道路台帳平面図」が入口です。道路台帳を見つけたところで、建築できるという判断を終えないことが大切です。

場所を示す地図、地番、公図や測量図、広告の接道欄があると、どの道のどの部分を確認するのか共有しやすくなります。市の担当先は「協議先」一覧でも確認できます。

道路の確認と、隣地との境界確認は別です。測量図があっても、どの境界が確認済みか、越境物や共有の塀がないかを確かめましょう。確定測量・境界の記事では、売主が引渡しまでに準備する内容と、境界が決まらない場合のリスクを説明しています。買う側も、売主から何を受け取る契約なのかを知る参考になります。

購入前に、回答を図面と見積りへつなげる

未確認の項目があれば、誰がいつまでに調べ、結果を契約の判断にどう反映するかを決めます。道路の説明だけでなく、建築計画と総予算までそろえてから判断しましょう。

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。