今いくら？
「松本町なら坪いくら？」の前に、場所を確認。
１・２丁目と、丁目のない区域は分けて考える。
松本町の土地を調べて、思ったより安い数字に驚いた。反対に、50万円前後の例を見つけた。まず確かめたいのは、それがどの場所の、どんな土地かです。この記事は１・２丁目の住宅地を中心に、坪35〜45万円を比較の出発点として、実際の成約との違いを読みます。丁目のない区域の調整区域事例は混ぜません。
１・２丁目の、普通の道路に接する整形住宅地を比べるための当社の目線。現在の統計平均ではありません。近年の更地には50万円前後の例もあり、45万円を上限とは考えません。
2026年10月｜現在の目線と過去の成約は区別動向を決めない
成約は年ごとの件数が少なく、建物の有無や敷地条件も異なります。前年の高い例と今年の安い例を並べても、町全体の値下がりとは言えません。
今回は町全体の増減率を表示しません。売りやすさは別
成約の記録だけでは、今の売りやすさはわかりません。高い１件にも安い１件にも寄せず、買手の予算と販売後の反応を見ます。
掲載記録だけで町別の販売期間・売却率は判断しません。01 / PRICE & CONDITIONS35〜45万円で、
一律に決めていい？
当社が比較の出発点に置くのは、１・２丁目の普通の住宅地で坪35〜45万円程度。ただし、50万円前後で決まった更地も、かなり低い価格の成約もあります。この幅を平均して、誰の土地にも掛ける数字を作ることはしません。
次の例は、価格差を説明できる点と、資料だけでは説明できない点を分けています。自分の土地に近いのはどれか、引き渡す状態まで確かめてみましょう。
更地には、
50万円前後の例。
１・２丁目の市街化区域。約６ｍの公道に面する更地の記録。
35〜45万円という目線だけでは、こうした土地を低く見すぎる場合があります。一方、建築条件や工事の負担など、記載のない項目まで同じ条件とは扱えません。
建物のある土地に、
30万円台の例。
１・２丁目の市街化区域。道路幅は６ｍ前後、現況欄は上物有。
建物があるから何万円安い、と差額を決めつけることはできません。古い成約なので時点も違います。解体して渡すのか、そのまま渡すのかも確認して比較します。
住宅地には、
40万円前後・50万円前後。
国土交通省の公表値は2021年が坪39万円、2023年が坪49万円。いずれも第１種中高層住居専用地域。
土地の広さ、向き、間口が異なる別の取引です。２年で10万円上がったという意味ではありません。また、公表住所が「松本町」だけでも、丁目のない区域の事例とは判断しません。
10万円台後半の成約。安い理由は資料から不明。
１・２丁目の市街化区域・建物あり。低価格の理由は資料だけでは確定できず。
当社は詳細と販売図面まで確認しましたが、安い理由は特定できませんでした。普通の住宅地と同じ条件か分からないため、今の標準的な価格を判断する根拠にはできません。
上は2019〜2026年の成約資料の特徴を粗く整理したものです。個別の土地を特定できる所在地・正確な面積・成約日と価格の組合せは掲載していません。資料で確認できない費用負担や契約条件まで、同じとは扱いません。
02 / ROAD & USE１・２丁目と、
丁目のない松本町。
１・２丁目
内津川より東側。今回の成約資料では市街化区域の６掲載を確認。
丁目のない区域
川と旧19号の間、旧19号の西側。今回確認した調整区域の２掲載は価格比較から除外。
市の地区案内でも、１・２丁目は内津川より東側。丁目のない松本町は、内津川と県道（旧19号）の間、その県道より西側と分けられています。同じ「松本町」という名前でも、場所をまとめて扱わないことが大切です。
今回のレインズ資料では、１・２丁目の６掲載は市街化区域、丁目のない２掲載は市街化調整区域でした。ただし、これは確認した各事例の区分です。丁目がない土地はすべて調整区域、と住所だけで決めるものではありません。
調整区域の土地は、建てられる建物や許可の条件を個別に確認します。昔、住宅として取引された記録があっても、今の買手が同じように建てられるとは限らないため、今回の住宅地の価格比較から外しています。
- 住所と都市計画を、最初に確認１・２丁目か、丁目のない区域か。さらに、その土地が市街化区域か調整区域かを、場所を特定して確認する。
- 道路と敷地に、希望の家が収まる？道幅、道路に接する長さ、形と高低差、駐車場への出入りを見る。同じ道路幅でも、敷地の使い方は変わる。
- 土地代のほかに、何の費用がかかる？建物の扱い、測量・境界、給排水や整地工事、建築条件を確認。記載が空白だから費用も条件もない、とは考えない。
03 / PRICE TREND安い１件があった。
町全体が下がった？
たとえば、2025年の更地と2026年の建物のある土地。価格は大きく違いますが、同じ土地を同じ条件で売った比較ではありません。理由の分からない低価格例が１件あることを、松本町全体の下落率には置き換えません。
反対に、公的取引情報の2021年と2023年の単価差も、町全体の上昇率ではありません。件数が少ない地域では、平均値の動きよりも、売れた土地の中身が変わっていないかを見る必要があります。
売れ行きについても、成約資料だけでは町内全体の売却期間や売却率はわかりません。当社は市内全般に土地の動きの鈍さを感じていますが、松本町の統計とは区別します。売り始めてからは、問い合わせや買手の予算も見て判断します。
04 / YOUR LANDうちの土地なら、
どこから比べる？
まずは住所を確認して、１・２丁目の住宅地なら35〜45万円の目線と、実際の成約の条件を比べます。条件の整う更地の例に近ければ、50万円前後の成約も検討材料に。古家や工事の確認が必要なら、その費用と引渡し条件まで整理します。
買う方は、土地代だけでなく、家を建てて住めるまでの総予算で検討を。売る方は、期待する金額と、近い条件で決まった金額の違いを確かめましょう。町名をひとまとめにした数字より、自分の土地に近い根拠から考えます。
場所と敷地を見て、価格の根拠を整理します。
場所・おおよその広さ・建物の有無からお知らせください。近い成約との違い、必要な調査や費用、売り方・買い方を一緒に整理します。売却を決める前のご相談でも構いません。
成約資料・価格の読み方・出典
資料確認：2026年10月28日。レインズの売土地・成約を検索。松本町・前方一致・売土地・成約・全期間で８掲載の詳細を確認。１・２丁目の市街化区域６掲載（2007〜2026年）、丁目のない市街化調整区域２掲載（2005・2010年）を区別しました。2026年の低価格記録は販売図面も確認。国土交通省の土地取引情報は2016年第１四半期〜2026年第１四半期を検索して３記録（2019・2021・2023年）を確認。2019年の公的記録はレインズと同一取引の可能性があり、合算して独立した11件とは数えていません。掲載記録は町内の全取引や販売期間を網羅するものではありません。
冒頭の単価は、成約資料と当社の現場感を踏まえて条件を比較するための目安。町全体の成約平均、公的な査定額、個別の上限・下限ではありません。売出件数・売出価格帯・個別の売物件は掲載していません。
公的な取引情報は各資料の公表坪単価を使用し、丸められた面積・総額から逆算していません。公表上の地区名だけでは丁目を確定できず、用途地域等を確認した補足資料として扱います。この記事では町全体の成約平均・増減率は算出していません。単価の変動率は表示していません。資料の基準日と記事確認日は分けて表示します。挿絵は街並みのイメージで、実在の売物件や現地の景観を再現したものではありません。