住宅ローンって、どういう仕組み？金利・返済・借りるまでの流れをやさしく解説

おカン

家を買うなら住宅ローン、とは思うけど。銀行でお金を借りてから家を探すの？ 金利も団信も、言葉からしてよく分からなくて。

山本

家探しとローンの相談は並行して進めます。まずは、お金がどう動いて、何に対して毎月払うのか。その仕組みが分かると、銀行の説明も身近になりますよ。

住宅ローンは、何千万円というお金を長い時間をかけて返す契約です。けれど、最初から専門用語を全部覚える必要はありません。家を買うお金をどう用意し、どんな条件で借り、いつから返すのか。そのつながりを順に見ていきましょう。

家は売主から買い、お金は金融機関から借りる

仲介で家を買う場合、家を売るのは売主、買うのは自分です。住宅ローンは、その購入代金などに充てるために、銀行・信用金庫などの金融機関から借りるお金です。不動産会社は、物件探しや取引の調整を担当します。

つまり、売主に35年間かけて家の代金を分割払いするのではありません。通常は引渡し時に残代金を支払い、その後は金融機関へローンを返していきます。家の売買契約と、お金を借りるローン契約は、相手も内容も違う二つの契約です。

一般的な住宅ローンは、自分や家族が住む住宅の購入・建築など、決められた使い道のための商品です。借りたお金を自由に使えるわけではなく、工事費や諸費用を含められるかも商品ごとに確認します。

また、多くの住宅ローンでは購入する土地・建物に「抵当権」を設定します。返済ができなくなったときに、その不動産から債権の回収を図るための担保です。ローンを借りている間は家が銀行の所有になる、という意味ではありません。

参考：みずほ銀行・住宅ローンの用語集

毎月の返済は「借りたお金」と「利息」の合計

借りたお金の元の部分を元金、借りていることに対して払うお金を利息といいます。金利は、その利息を計算する割合です。原則として、その時点で残っている元金などをもとに利息が計算されます。

おカン

毎月10万円返したら、借りたお金が毎月10万円ずつ減るわけではないのね。

山本

そうです。返済額の一部は利息です。返済予定表を見ると、元金がいくら減り、利息をいくら払うのかが分かります。

元利均等返済は、金利が同じなら「元金＋利息」の返済額が基本的に一定になる方式です。残高が減るにつれて利息が減り、同じ返済額の中で元金の割合が増えます。変動金利では、適用金利や商品ルールに応じて返済額・内訳が変わります。

もう一つの元金均等返済は、返す元金を一定にし、残高に応じた利息を加える方式です。初めの返済額は大きく、次第に小さくなります。同じ借入額・金利・期間で比べると総利息は元利均等より少なくなりますが、取り扱う方式は金融機関によります。

参考：三菱UFJ銀行・返済方法の選び方

返済期間も、月々の金額を左右します。同じ借入額・金利なら、長く借りるほど月々は小さくなる一方、通常は総利息が増え、返し終える年齢も遅くなります。「月々いくら」と「何歳まで、合計いくら」を一緒に見ます。

変動か固定かは、「金利がいつまで変わらないか」の違い

金利には大きく三つのタイプがあります。「固定」と書かれていても、完済まで固定なのか、初めの数年間だけなのかで意味が違います。

どれが得だったかは、その後の金利の動きにも左右されます。ここで大切なのは金利を当てることより、返済が変わる可能性を持つのか、先の見通しを優先するのかを理解することです。変動金利で返済額の見直しを一定期間抑える仕組みも、全商品に共通するルールではありません。

参考：全国銀行協会・住宅ローンの金利タイプ

「優遇金利」は、金利をずっと固定する意味ではない

銀行の案内には「店頭金利」「基準金利」「金利優遇」「引下げ幅」などが出てきます。銀行ごとに呼び方は異なりますが、基準となる金利から一定の幅を引き下げて、利用者への適用金利を決める商品があります。

「完済まで優遇が続く」と「完済まで金利が変わらない」は別です。変動金利では、引下げ幅が一定でも、基準金利が変われば適用金利も変わります。金利のタイプと、優遇の続き方を分けて見ましょう。

例えば「10年固定」の優遇プランなら、10年後はその時点の金利で借り方を選び直すことに加え、当初と終了後で引下げ幅が違う商品もあります。今の低い金利だけでなく、固定期間の終了後はどの金利を基準に、どれだけ引き下げるのかまで聞くと、説明の意味が分かりやすくなります。

参考：三井住友銀行・全期間と当初期間の金利引下げプラン／三菱UFJ銀行・優遇コースと固定期間終了後の案内。ここでは優遇の仕組みを説明しており、特定銀行の現在の金利を比較していません。

広告の金利が、そのまま自分に適用されるとは限りません。借入条件や取引条件、審査結果などで変わることがあります。また、申込日ではなく借入日の金利が適用される商品もあるため、見積り時点と、最終的に金利が決まる時点を確かめます。

一例：りそな銀行・住宅ローン金利（適用時点の案内）

一人で借りるか、夫婦で借りるか。保障もセットで考える

夫婦で家を買っても、必ず二人でローンを組むわけではありません。一人が借りる単独ローンも、二人の収入を使う借り方もあります。「共働きだからペアローン」と自動的に決まるものではありません。

二人の収入を使えば、検討できる予算が広がることがあります。一方、育休・時短などで片方の収入が変わることもあります。借りられる額だけでなく、誰が返済義務を負い、誰の持分になり、どちらに何があったときに保障されるかまで、一つの計画として確認します。

参考：みずほ銀行・ペアローンと収入合算の違い。取り扱いや加入できる保障は商品ごとに異なります。

そこで出てくるのが、団体信用生命保険（団信）です。加入した人が死亡するなど、契約で定める状態になった場合に、保険金をローンの返済に充てる仕組みです。病気・障害に対する保障は商品ごとに異なり、「病気になれば、どんな場合もローンがなくなる」という意味ではありません。

ペアローンで各自が通常の団信に加入する場合、一人に万一のことがあっても、原則として保障されるのはその人のローンです。二人分を対象にする連生型などもありますが、条件と費用が違います。銀行の審査と団信の加入審査も別なので、持病や通院については所定の告知に沿って正確に伝えます。

参考：住宅金融支援機構・団体信用生命保険の仕組み

銀行選びは、「自分が使える条件」を同じ土俵で比べる

普段使っている銀行、不動産会社から紹介された銀行、自分で見つけたネット銀行。相談先はいくつかあります。金利だけでなく、物件や働き方に合うか、工事の支払時期に対応できるか、希望の日までに手続きを進められるかも選ぶ材料になります。

例えば、金利が低い方でも借入時の手数料が大きい場合があります。同じ年数で返す前提と、途中で売却・借換えをする前提では、費用の見え方が変わります。商品を並べるときは「毎月の返済」「最初の費用」「保障」を分けて見積りをもらうと違いが分かります。

なお、保証料は、保証会社の保証を利用するための費用です。団信とは役割が違い、保証会社が銀行に代わりに払えば自分の借金が免除される、というものではありません。名称に「保証」とあっても、誰を何から守る仕組みかを分けて理解します。

参考：三菱UFJ銀行・事務手数料と保証料／横浜銀行・保証委託契約の用語解説

家探しとローンの手続きは、並行して進む

お金を先に借りてから物件を探す、という流れではありません。まず相談や試算をし、候補物件と資金計画が具体的になったら審査へ進みます。ここでは、仲介で完成済みの戸建て・マンションを購入する一般的な例を、二つの流れに分けて見ます。

順序・呼び方・必要資料・団信の申込時期は金融機関や物件で異なります。審査日数を一律に決めつけず、売買契約の期日と照らし合わせて調整します。参考：三井住友銀行・住宅ローン手続きの流れ／三井住友信託銀行・借入れまでの手続き

事前審査は、借入れの見通しを確かめる段階です。承認されたから、すべての手続きが終わったわけではありません。本審査や契約、融資実行まで残ります。詳しい違いと必要書類は、住宅ローン審査の流れにまとめています。

また、本審査前に売買契約をする場面があるからこそ、融資が受けられない場合のローン特約を確認します。「審査に落ちたら、いつでも自動で契約をやめられる」というものではなく、契約で定めた条件・期限・手続きが関わります。

引渡しの日、お金は口座に入って、そのまま家の代金へ

おカン

何千万円も自分の口座に入るの？ そんな大金を持って出かけるわけじゃないわよね。

山本

通常は振込みなどで支払います。融資を受けたお金と、用意した自己資金を合わせて残代金などを払うので、自由に使える大金が手元に残る、という感じではありません。

例えば、3,000万円の家を、物件代金用のローン2,800万円と自己資金200万円で買うとします。契約時に手付金100万円を自己資金から払っていれば、引渡し時の残代金は2,900万円です。

実際は登記費用や精算金などの支払いもあり、振込み先や資金の動きは金融機関・取引により異なります。不動産会社、金融機関、司法書士などが、必要額と当日の手順を事前にすり合わせます。買主は案内された資金の用意や本人確認、契約・送金などを行います。当日の準備は、決済・引渡しの記事で詳しく確認できます。

土地を買って注文住宅を建てる場合は、建物が完成する前に土地代・着工金・中間金などが必要になることがあります。完成時のローンだけでは時期が合わない場合、つなぎ融資や分割実行などを検討します。商品ごとに対応が違うため、「総額を借りられるか」と「必要な日に払えるか」は別に確認します。

参考：SBIアルヒ・融資実行と注文住宅の流れ。工事費を含む資金計画は購入予算と支払い時期もご覧ください。

最初の相談は、「分からないことが分からない」からでいい

金利も銀行も物件も、最初の相談までに全部決めておく必要はありません。「このくらいの家が気になる」「返済額のイメージがない」「夫婦のどちらが借りるかも未定」。そこからで大丈夫です。

当社では、希望する物件や暮らし、自己資金や借入れの状況を伺い、資金計画と金融機関への相談を進めます。物件資料や購入の日程をそろえること、不明な条件の確認、必要な資料のご案内も、購入の相談と合わせて行います。審査・融資の判断は金融機関、保障の判断は保険の条件に従います。

説明を受けたら、まずは「誰が、いくらを、何年で返す計画か」「月々の返済と初めに払う費用はいくらか」「いつ、何をする予定か」が自分の言葉で分かるかを確かめてみてください。分からないところは、そのまま質問してかまいません。

住宅ローンは、家族の新しい暮らしを実現するための資金です。物件を見て希望が変われば、借り方も見直す。その行き来をしながら、家とお金の両方に納得できる計画へ整えていきましょう。

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。