住宅ローン審査後に病気が分かったら？団信の確認と、引渡しまでの対応

ローンは通ったんだけど、引渡し前に手術を受けることになって。もう家は買えなくなるの？

手術をするから、すぐ買えなくなるとは限らないよ。銀行ごとに扱いが違うんだ。必要な治療は進めながら、銀行への確認と、引渡しの日程の確認を並行してやろう。

「ローンが通った」の中にも、別々の確認がある

団体信用生命保険（団信）は、借りた人が死亡するなど、契約で定める状態に該当したとき、保険金を住宅ローンの返済に充てる仕組みです。通常の死亡保障に疾病保障などを加えた商品もあり、加入条件・保険料の負担・保障開始の時期は商品で異なります。病気になれば何でも残債がなくなる保険ではありません。

一般的な銀行の住宅ローンでは、指定する団信に加入できることが借入条件の一つです。ただし、融資の判断は金融機関、団信の引受判断は保険会社。さらに、家を買う相手との売買契約は別にあります。

団信の申込みでは、保険会社の質問に沿って、ご本人が病歴や健康状態を申告します。これが「告知」です。その内容をもとに、保険会社が加入を引き受けられるかを判断します。

銀行の確認が終わるまで、売買契約の期限が自動で止まるわけではありません。

なお、事前審査だけ済んでいる方と、本審査・団信承諾まで済んでいる方では状況が違います。自分がどの段階かは、住宅ローン審査の流れで確認できます。

審査後の病気は、必ず再告知・再審査になる？

一律には決まりません。「病気が分かった」という一言でも、最初の告知に漏れがあったのか、正しく告知したあとに新たなことが起きたのかで、確認する内容が変わります。

例えばPayPay銀行の案内では、告知日時点で正しく告知していれば、その後に病気が判明しても再告知は不要と説明しています。一方で、当社の過去の取引には、融資実行前の手術について、利用した銀行から団信の再審査を求められた例がありました。この経験を、そのまま全銀行共通のルールとして説明することはできません。

また、auじぶん銀行は団信の査定結果について、告知日から１年間を有効期限とし、借入れが１年以上先なら再申込・再告知が必要と案内しています。これは同銀行の例です。有効期限は一律ではありません。住宅ローンの融資承認の期限とも分けて、自分の商品の期限を確認してください。

参考：PayPay銀行・告知後に病気が判明した場合（Q7）／auじぶん銀行・団信の査定結果の有効期限

当社の取引でも、決済を延期したことがありました

「ローンが無理なら白紙にできる」とは限らない

ローン特約は、契約で定めた融資を受けられない場合に、売買契約を白紙に戻すための取り決めです。ただし、対象の金融機関・融資金額・承認期限・解除の期限や方法などが定められています。

団信の再審査になっただけで、自動的に売買契約がなくなるわけではありません。すでに融資承認を得たあとに実行できなくなった場合や、解除の期限を過ぎた場合に特約が使えるかは、契約条項と経緯を確認する必要があります。「ローン特約があるから大丈夫」と判断せず、仲介会社に早めに連絡してください。

仲介会社は銀行の回答見込みを踏まえ、期限延長や決済日の変更を売主に相談します。売主にも住み替えや資金の予定があるため、必ず了承されるとは限りません。合意できた変更は書面に残します。折り合わず、手付金や違約金を巡る問題になりそうな場合は、必要に応じて弁護士等にも確認します。

契約で見る項目は、ローン特約の条件・期限・手続きに整理しています。手付金と売買契約も併せて読むと、違いが分かります。

病気が分かったら、銀行と不動産会社に並行して連絡する

まずご本人から借入先に「告知後にこのような変化があったが、今回の商品で必要な手続きはあるか」を確認します。それと並行して、仲介会社には、融資実行や引渡しに影響する可能性があることを伝えてください。銀行の結論が出るまで、連絡を待つ必要はありません。

1. 銀行に、自分の商品の扱いを確認再告知・追加資料が必要か、今の承諾はいつまで有効か、予定日に融資実行できる見通しか。必要な資料と回答の見込み日を聞きます。
2. 不動産会社が、契約の期限と日程を整理ローン特約の期限・決済日を照合し、売主への相談が必要かを判断。引越し、工事、現在の住まいの退去予定も一緒に確認します。
3. 回答を踏まえて、進め方を決める予定どおり進めるのか、追加審査を待つのか、条件変更や別の融資を検討するのか。変更がある場合は、必要な合意と手続きを済ませてから予定を確定します。

病名や診療資料などの詳しい健康情報は、ご本人から銀行・保険会社の指定する窓口に提出します。不動産会社には、取引の調整に必要な範囲で、手続きの状況と日程の見通しを共有してください。売主に詳しい病歴をそのまま伝える必要があるという話ではありません。

引渡しの日程を組み直すときに確認する項目は、決済・引渡しの準備へ。

予定どおり借りられない場合は、保障と家計も見直す

再審査などの結果、予定した団信に加入できない場合でも、住宅購入の選択肢がすべてなくなるとは限りません。ただし、別の商品へ申し込めば必ず解決するということでもありません。

• 同じ銀行で別の保障プランを検討する。疾病保障付きでは難しくても一般団信なら加入できる場合があるか、商品ごとに確認します。
• ワイド団信などを扱う金融機関を検討する。引受条件を緩和した商品ですが、審査はあり、誰でも加入できるわけではありません。金利上乗せや保障内容も確認します。
• 団信に加入しないフラット35を検討する。団信なしで利用できる商品もありますが、融資・物件の審査等は別途必要です。万一の際、団信による残債の弁済を受けられない点も含めて考えます。

借入先の変更には、新たな審査や書類の準備が必要です。金利・諸費用だけでなく、売買契約での扱い、決済までの時間も不動産会社と確認します。

そして、治療や休職で収入が変わる可能性があるなら、「借りられるか」と同時に「購入後も無理なく返せるか」を見直すことが大切です。家計の余裕をなくしてまで購入を続けるのか、計画を調整するのか。住宅購入の予算と手元資金に戻って、一緒に整理してください。

団信は銀行へ、契約と日程は不動産会社と確認する

銀行には自分から確認して、不動産会社にも日程に影響するかもしれないって連絡するんだね。

そう。団信の判断は銀行・保険会社に確認する。契約の期限や売主との調整は、こちらの仕事だよ。結果が分からない段階でも、早く共有してもらえれば、何をいつまでに進めるかを一緒に整理できる。

当社で購入を進めている方は、担当者へご連絡ください。これから家探しをする方も、健康面を含めて住宅ローンに不安がある場合は、購入の相談窓口からご相談いただけます。加入や融資の可否を当社が判断することはできませんが、金融機関への確認と、取引の日程をつなぐお手伝いをします。

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井シティ不動産マガジンの編集長です。春日井で育ち、柏原中学校・名古屋市立北高校・近畿大学を卒業後、マンション販売・売買仲介会社を経て、2005年に創業。不動産業歴30年。現在は、不動産の売買・買取・賃貸・管理を扱っています。趣味はラグビー。「春日井の不動産や暮らしのことなら、シティマガを見れば分かる」。そんなサイトを目指し、日々の仕事で得た経験をもとに、不動産の知識や相場、地域情報、身近な出来事などを発信しています。