区画整理施工中の土地は売れる？

春日井の土地を売る｜西部第一・西部第二・熊野桜佐

道路はできてきた。隣には家も建った。
うちの土地は、もう売ってもいいのだろうか。

ガル太

区画整理中の土地って、完成するまで売れないんじゃないの？

山本

完成前でも売買はできるよ。ただ、その土地が今どの段階にあって、いつ使えるかを確かめる必要があるんだ。

おカン

じゃあ、完成まで待つかどうかも、土地とこっちの事情次第なんだね。

区画整理の通知は届くけれど、土地を使う予定はない。相続して持ち続けている方もいれば、そろそろ現金にして別のことに使いたい方もいるでしょう。「全部完成してから考えるものだと思っていた」という方へ、最初にお伝えしたいことがあります。

「いま売る」と「待つ」の、どちらが得かは土地ごとに違います。春日井で進む３つの事業を手掛かりに、売主の立場で整理してみましょう。

01 / 売れる時期と、使える時期仮換地は決まった？
いつから使える？

同じ「区画整理中」でも、これから移転や整地をする土地と、既に家を建てられる土地では話が違います。まずは届いている通知と図面で、自分の土地がどの段階にあるかを確認します。

仮換地の売買では、通常、対応する従前地の所有権移転登記を行い、仮換地を使用する権利を引き継ぎます。現地で見る場所と登記簿の地番が違っていても、それだけで取引できない土地というわけではありません。両方を結び付ける通知や図面が大切になります。

使用収益が始まっていれば、すぐ着工できる？

ここは、もう一段確認が必要です。春日井市の施行中の区域では、建物の新築や土地の形質変更などに土地区画整理法76条の許可が必要です。さらに建築確認、道路からの出入り、給排水設備、工事車両が通れるかなども調べます。

逆に、資料の「使用収益開始日未定」だけで建築不可と決めるのも早計です。当社が確認した熊野桜佐の成約に対応する販売図面には、開始日未定でも76条許可による建築が可能と記載された例がありました。この扱いを他の区画へ当てはめず、売る土地について施行者へ確認します。

02 / 売るタイミング完成したら、
もっと高く売れるのか。

道路が通り、公園ができ、街並みが見えてくれば、買う方が暮らしを想像しやすくなります。待つ意味がある土地もあります。ただ、整備が進むことと、その土地が希望額で売れることは同じではありません。

おカン

街がきれいになれば、高く売れる気もするけどねえ。

山本

期待はあるね。ただ、買う方は建築費も含めて考える。待つ間の負担と、その時の買手の予算まで比べたいね。

住宅用地なら、買主は土地と建物を合わせた予算で判断します。事業用地なら、広さや間口、車の出入り、営業を始められる時期が重要になります。将来の街への期待に加え、売る時点の買手の需要と負担できる総額を見ます。

比べたいのは「いまの売却見込み額」と「待つ理由・費用・期間」です。固定資産税や草刈りなどの負担、いま必要な資金、将来その土地を家族が使う可能性。売値だけを切り取らず、手元に残るお金と家族の予定で考えましょう。

待つなら、「完成するまで何となく」ではなく、「この道路の整備と建築時期が確認できたら、もう一度判断する」と区切る。売却相談を始めることと、すぐ売出しを決めることは分けられます。

03 / 春日井の街は、いま西部第一・西部第二、
そして熊野桜佐。

春日井市が施行中の組合事業として案内しているのが、次の３地区です。市の2026年度予算資料には、下記の事業期間が掲載されています。

面積・期間は春日井市2026年度予算附属資料62頁による事業全体の計画。終期は予定で、個別の土地の使用収益開始日・建築可能日・引渡し日を示すものではありません。資料確認：2026年10月27日。

西部地区では、名鉄春日井駅周辺の整備も進められています。市は区画整理の進捗に合わせ、東口駅舎や自由通路などの整備を案内しています。駅まわりの変化は土地を検討する材料になりますが、ＪＲ春日井駅とは別の駅です。買主へ伝えるときも、駅と生活圏を具体的に示します。

熊野桜佐では、既に住宅や店がある一方、整備の進み方は区画で異なります。熊野町の成約を調べても、道路や設備、敷地の広さ、建築の手続きが違いました。「この事業内なら一律いくら」という出し方では、価格の根拠が弱くなります。

熊野町の住宅団地・区画整理地の成約と街の変化を読む →

買う立場では、街の整備をどう見ればよいのでしょうか。道路・敷地・保留地から、新しい街での土地選びを考える記事にまとめました。

04 / 売値の前に、条件をそろえる昔の面積のまま、
坪単価を掛けていませんか。

登記簿や税の通知で見ている面積と、仮換地の面積が違うことがあります。区画整理では、道路や公園などの用地を生み出すための減歩があり、土地の位置や形も変わります。販売する土地を、どの図面・どの面積で説明するかを先にそろえます。

面積・境界・分け方

従前地と仮換地の対応、指定面積と将来の扱いを確認。「広いから２つに分けて売る」場合も、従前地の分筆や仮換地の分割について施行者と相談が必要です。

道路・給排水・建物

道路の供用状況、給排水の接続や費用、既存建物の移転・解体、借りている人がいる場合の引継ぎなど。現地の舗装だけでは判断できない条件を確認します。

清算金・賦課金

清算金は、換地の不均衡を金銭で調整するもので、支払う場合と受け取る場合があります。組合の事業費に関する賦課金とは別です。通知・見込み・定款等を確認し、売主買主の負担を契約で明確にします。

特に清算金は、「あとで来た請求は売主が払う」など口頭で済ませないこと。換地処分に伴う施行者との権利義務と、売買当事者間で決める負担は区別が必要です。特約を付ける場合も、施行者との関係まで自動的に変わるわけではありません。司法書士等とも確認して、説明と契約に反映します。

05 / ご相談から売却まで「この通知が来たんだけど」
そこからでも、ご相談ください。

仮換地や使用収益という言葉を覚えてから、来ていただく必要はありません。資料を一緒に読み、施行者へ何を確認するかを整理するところも、街の不動産屋の仕事です。

1. まず、土地の場所とご希望を伺います。

   どこにあるか、いつ頃までにどうしたいか。相続・共有・利用中などの事情も確認します。売るかどうかを迷っている段階でも構いません。

2. 通知・図面・現地を照合します。

   施行区域、従前地と仮換地、使用収益・建築、道路・設備、費用を確認。手元の資料だけで足りない点は、取得や照会の方法を整理します。

3. 価格と、いま売る・待つ場合を比べます。

   近い条件の成約、買手の用途・予算、必要な費用を確認します。高い売出価格を、そのまま成約できる相場とは扱いません。

4. 売出し・契約・引渡しを組み立てます。

   ご依頼後は、買主へ伝える条件と負担区分、融資・登記・許可等の日程を調整。施行者、司法書士、金融機関、建築業者などと必要に応じて連携します。

完成を待つ理由があるなら、待つ。その前に売る方がご事情に合うなら、いまの条件で進める。大切なのは、知らないまま選択肢を狭めないことです。

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