相談4｜相続した古いアパート、売った方がいい？（春日井市・40代男性）

家賃が入ってくる不動産を相続した。そう聞くと、ありがたい話に思えるかもしれません。

でも、家賃と一緒に、建物の修繕や入居者への対応も引き継ぐことになります。古い建物なら、次にどこが傷むのかも気になるところです。

春日井市の40代男性、Dさんが相続したのは、お父様が持っていた木造2階建てのアパートでした。当時、築約50年。伸びた庭木への対応や給湯器の故障など、手間と出費が続いていました。

このまま持っていていいのか。売ってしまった方がいいのか。Dさんから、そんなご相談がありました。

月8万円の家賃。その先にある修繕

アパートは2DKが4戸。うち2戸に入居者がいて、残りの2戸は空室でした。土地は約50坪、JR春日井駅から2km圏内です。

家賃収入は、2戸合わせて月8万円。年間では96万円になります。固定資産税は年10万円でした。

税金を引いただけなら、86万円が残る計算です。もちろん、ここから修繕や管理にかかる費用も出ていきます。それでも、相談当時は赤字というわけではありませんでした。

となると、売れば気が楽になる一方で、毎月入ってくる家賃もなくなる。簡単に手放すとも決めにくい。

ただ、この建物では、大きなメンテナンスがほとんど行われていませんでした。給湯器を一台交換する話と、屋根やベランダをまとめて直す話では、必要なお金が違います。今の家賃で収支が合っていても、大きな修繕が重なれば、これまで残してきたお金を使うことも考えられます。

Dさんの相談も、今月の赤字を何とかしたいという話ではありませんでした。収入はある。でも、この先どんな修繕が出てくるのか。その対応を続けていけるのか、という迷いです。

建物を売る話と、土地を売る話

売る方法も、一つではありません。

入居者がいるまま、アパートとして売る方法があります。買った人が新しい大家さんになり、家賃を受け取る形です。いわゆるオーナーチェンジですね。

買う人は、毎月の家賃だけでなく、空室が埋まりそうか、建物にどのくらい修繕費がかかりそうかも見ます。Dさんのアパートなら、2戸分の家賃収入と、築約50年の建物を引き継ぐことになる。建物の状態や必要な工事は、買い手が価格を考える材料になります。

一方、建物を解体して、土地として売る方法もあります。住宅を建てる土地を探している人にも、検討してもらえます。

ただ、今は2組の方が暮らしています。土地の値段を調べたからといって、すぐ更地にできるわけではありません。退去についての話し合いや解体にかかる費用も含めて考える必要があります。

アパートのままの売値と、更地にした場合の売値。それだけを比べても、手元に残る金額や、売れるまでの時間はわかりません。

不動産会社に買い取ってもらう方法も含め、Dさんには、進め方によって何が変わるのかを整理してお話ししました。

今は貸しながら、退去のタイミングを待つ

話を進めた結果、Dさんは、入居者が自然に退去するのを待ちながら、売却を考えていくことになりました。こちらから立退きの交渉はせず、必要な修繕をしながら、当面は貸し続ける方針です。

すぐに売る結論にはなりませんでしたが、売却を考えていることと、今入居している方への対応は、両立させることになりました。

待っている間は家賃が入ります。同時に、大家さんとして建物や設備への対応も続きます。退去がいつになるかは決まっていませんし、その前に大きな修繕が必要になることもあります。

空室が増えたり、まとまった工事が必要になったりすれば、その時点の家賃と費用を見て、今の方針を続けるか、入居者付きでの売却も考えるか。改めて判断する場面になります。

今回の相談は、売却して終わった事例ではありません。今の収入と建物の状態を確認し、売るときの進め方を整理して、当面の方針を決めたところまでの話です。

家賃が入ることと、持ち続けたいこと

自分でアパートを買った人と、相続で大家さんになった人では、出発点が違うこともあります。家賃収入はありがたくても、賃貸経営を続けたいかどうかは、また別の話です。

庭木が伸びれば手配が必要になる。設備が壊れれば、入居者が困らないように対応する。そうしたことが一つずつ積み重なると、収支表だけでは見えない負担もあります。

Dさんのように、今は収入があるからこそ迷うこともある。相続したアパートをどうするか考えるときには、年間いくら残るかに加えて、これからどんな対応が必要になりそうかも見ておきたいところです。

売ると決めてからでなくても、ご相談ください。家賃の状況や、最近どんな修繕をしたか。今、何が気になっているのか。そこから、持ち続ける場合と売る場合を具体的に考えていけます。

春日井シティ不動産株式会社
代表取締役　山本直嗣

※実際の相談事例をもとに再編集しています。築年数・金額・入居状況は相談当時の記録です。

山本直嗣

春日井シティ不動産　代表

春日井市を拠点に、駐車場・空き家・空き地の管理や、不動産の売却・活用をお手伝いしています。 大切なご実家や土地のこと、「どうしたらいいか、まだ決まっていない」という段階でも大丈夫です。地元の不動産屋として、お話を伺いながら、一緒にこれからのことを考えます。 このブログでは、管理のポイントや、気になるお悩みをわかりやすくお伝えしていきます。春日井市・小牧市・瀬戸市・名古屋市守山区・北区のご相談を承っています。