【高く売りたい】春日井の土地の価格設定のコツ

土地を売る場合、売り出し価格をどうやって決めるか？

査定価格が坪４０万円だった。でもどうしても５０万で売りたい。どうすればいいか？

お客様が土地や建物などの不動産を売る場合、不動産屋は価格のアドバイスや売却方法の提案をします。

しかし、多くの場合、売主が売りたい価格より業者の査定価格が安いわけです。

では、そのギャップが大きすぎるときにどうするか。

例えば、坪４０万の査定だったとして、売主がどうしても５０万で売りたいとなった場合、いくらで売り出すといいでしょうか。

周りのそこそこ条件の良い土地も坪４０万でしか売れてない。

条件がわるければ坪３０万円台もありえる。誰がどう考えても坪５０万円では売れないと思われる。しかし、売主としては５０万円で売りたい気持ちがある。

あなたが売主だったらどうしますか。

●不動産屋の査定通り現実路線で坪４０万で売り出すか？

●いっさい譲歩せずに坪５０万で売り出すか？

●現実的な高値の可能性を期待して坪数万上乗せして、例えば坪４２，３万で売り出すか？

これが正しい答えだというのはありませんので、売主がどんな選択をしても間違いではありません。

ただし、土地の条件や地域性の良し悪し、買い手の動向を知っておく必要があります。そこを無視して、ただ高く売りたい思いだけでは、絵に描いた餅のままです。

土地売買の成約価格は需要と供給のバランスで決まる

土地売却の査定が坪４０万円だった場合、坪５０万で売れる可能性は本当にゼロでしょうか？

不動産屋が査定価格を見誤ることはないと言い切れるのでしょうか。

坪１０万も見誤ったら、その不動産屋はプロ完全失格ですが、実は、可能性はゼロ、絶対売れないとは言いきれません。

しかし、ゼロ、絶対とは言えないだけで、坪１０万も見誤ることは、まともな不動産屋なら９９％ない。

なぜかと言うと、土地売買の成約価格は、適当に決まるものでも、まぐれで決まるものでなく、需要と供給のバランスで決まるものだから。感じゃなくて統計なんです。過去の成約事例や近隣の競合物件もすべてそう。

まともな不動産屋はそういった統計データはもちろん知っていますし、もうひとつ大事な買い手の動向も知っています。

買いたい人が多い地域か、売りたい人が多い地域か、それによって、その地域の相場は決まりますし、さらにその地域の相場の中でも土地の条件の良し悪しによって、土地による価格の優劣がきまってきます。

なので、買い手がいつでも殺到するような、都心などの超一等地は別として、一般的な土地に関しては、売出し価格（希望価格）は売主が決めてもいいのですが、売れる価格（成約価格）というのは、売主だけで決められるものじゃないというのが原理原則です。

価格設定のコツ。土地の広さと買い手の動向の関係を知る

あと、土地の面積、広さも、価格設定に大きな影響をあたえます。坪単価を高くしやすい、売りやすい広さというのがあります。

例えば、春日井の住宅用地で言えば、面積４０～５０坪くらいを探している買い手が断トツで多いのです。

予算総額１６００～２０００万円くらいの買い手が断トツに多い。

買い手が多いということは、高く売れる可能性があるということです。

買い手は坪単価よりも予算総額の方が重要なので、仮に、坪４０万の相場エリアで坪４３万の土地を気に入ったとすれば、総予算に収まるなら購入の決断する可能性は十分ありえますよね。

買い手は坪単価いくらで探してない。逆に言えば、坪単価が高くても、予算に収まれば購入を検討します。

実際に買い手が望むのは予算と広さだけじゃなく、複合的な要素がありますが、このような買い手の動向を知らないとできない価格設定のコツがあるのです。

売主としては、買い手の動向をみながら売買相場の最上位の価格を狙っていけばいいと思います。

それを知らずに、ただ高く売りたい思いだけで、誰に向けて売ってるかもわからないまま、ただ高いだけの価格を適当につけちゃう土地がたまにあります。

当然、買い手に見向きもされないので、１年も２年も売れずに結局放置状態になってしまっている土地もあるのです。

相場の意味。高くしてもいいが、戦略的に価格を決めましょう。

すべては需要と供給のバランスです。これが原理原則。

でも、自分の土地に対しては、思い入れもあるし期待もあるので、近隣の相場以上の評価をしてしまいがちです。これ、一般の人だけじゃなく、不動産屋でもそう。

だから、少しでも高く売ろうとするのは当然ですし、査定価格以上の売出し価格をつけてもいいのです。

しかし、近隣で４０万で売ってる土地がいくつもあるのに、自分の土地だけが５０万で売れるかどうか。

昨今のシビアな買い手が、その坪１０万の違いを認めてくれる合理的な魅力があるのかどうか。

よく勘違いされるのですが、相場が坪４０万円ということであれば、４０万円で売れたら上出来ということです。

当たり前に４０万で売れるというわけでないのです。４１万、４２万で売れたら超ラッキー。

３８、３９万でしか売れないかもしれないし、地形が悪いとか陽当りが悪いとかだと、３５万でも買い手がつかないという可能性だってあることを知っておいてほしいと思います。

まとめ

本来の不動産屋の査定価格というのは、相場とその土地の良し悪し、買い手の動向を踏まえて、その地域の相場観のなかでより高く売れる提案なのです。

僕の場合は、その中の最上限を目指して、買い手を探します。広さや地形や日当りや道路づきなどの相対評価で、なんだかんだプラスマイナス坪５万円くらいの幅を見といていただくことが多いです。

まともな不動産屋であれば、この土地なら○○万なら買い手を探せます。自信がありますって言えますから。高いか安いかは別としてですが。

その上で、もっと上の価格で売れるように頑張ります。という話です。

いくらでも高く売りだしてもいいのです。

でも買い手が見つからなければ、その価格はただの幻。

高く売れる「かもしれません」なんて言葉は意味ないです。

「この価格で買います」という買い手を探してくるのが不動産屋の仕事です。

それに対してのYESかNOは売主様が判断すればいいことですから、高く売るためには、土地それぞれの個性や特徴に合わせて、買い手を想像して、戦略的に価格を決めましょう。

そのためには、不動産屋選びがやっぱり重要。

不動産屋の価格のアドバイスの責任は重いのです。春日井で土地を売るなら、ぜひ私に相談してください。期待に応えます。