【土地を売ったら税金はいくら!?】５分でわかる不動産譲渡税の計算

不動産を売ったときの税金の話

土地や住宅を売った場合、税金はどれほどかかるものでしょうか？売主としては、いくらで売れるかも気になるところですが、税金を支払ったあとの正味の手取りがいくらかになるかが一番大事ですよね。

税金は軽減税率などの項目や要件も複雑で、しかも税法改正も頻繁にあるので、すべて網羅するのは税理士でも大変ですが、不動産を売った場合の税金の計算方法は意外とかんたんです。

今回の記事でを読めば、不動産を売却、譲渡（じょうと）した場合、おおよその税額や手取り金額の計算ができるようになります。

買った価格より損して売ったら税金はかからない

不動産譲渡税の基本的な仕組みとしては、売却によって利益が出た場合に課税されます。

なので、不動産を取得した価格より損して売ったとか、マイホーム3000万特別控除等の適用によって、譲渡益が発生しない場合は税金はかかりません。

例えば、10年前に2,000万円で買った土地を、1,500万円で売った場合、500万円マイナスで譲渡益はないので、課税なしです。

これは意外と知らない方も多いのですが、税金は譲渡益が出たときに課税されるのが原則です。

不動産譲渡税の計算に必要な３つの数字

不動産を売ったときの税金計算はむずかしくありませんが、「売却金額」と「経費」と「税率」がいくらかを知らないと計算できません。逆に言えば、この３つの数字がわかれば、だれでも計算できます。

売却金額について

「売却金額」は実際にその不動産が売れた金額ということになります。これから売ろうという場合は、売却金額の予想になりますが、ネットで「地域名＋土地売買相場」と検索すればおおよその土地相場のイメージはできるでしょう。実際の売却金額と乖離する可能性もありますが、この時点ではざっくりでも売却金額を想定できればOK。

売却に必要な経費について

不動産売却には費用が発生します。基本的な費用として、印紙代や登記費用や仲介手数料。売買の状況によって測量費や解体費など。実際にかかった費用は、売却経費として税金計算から差し引かれます。

税率について

売却する不動産の所有期間が、「５年未満」で売ると「短期譲渡」、「５年を超えて」売ると「長期譲渡」となり、「税率」が違ってきます。

税率は下記のとおりです。

• 短期譲渡が３９％（所得税３０％、住民税９％）
• 長期譲渡が２０％（所得税１５％、住民税５％）

不動産を所有してから、５年未満で売却すると高い税率が適用されてしまうことに注意。

相続した場合は、前所有者の取得時期を引き継ぐ

相続した場合は、前の所有者がその不動産を取得した時期を引き継ぎます。前の所有者がその不動産を取得してから、５年を経過していれば、新所有者が相続後すぐに売却しても、長期譲渡で２０％の税率で計算することになります。

５年超の所有期間の判断は、１月１日時点

長期譲渡２０％の税率適用は、売却した年の１月１日時点で５年を経過していないといけません。５年目じゃダメ、５年超です。つまり、お正月を５回越してればOK。ちょうど所有期間５年あたりの人はよく注意してください。

不動産譲渡税の計算方法

不動産譲渡税の基本の計算式は以下の通りです。

上記の計算式に数字を当てはめるだけ。かんたんです。説明していきます。

①売却価格とは

不動産を売った価格です。そのままです。

②取得費とは

その不動産を買ったときの価格です。いくらで買ったかわからない場合や売買契約書などがなくて証明できない場合は、一律、売却価格の５％を取得費として計上することができます。相続で取得した場合は不明なことも多く、その場合は５％で計算することになります。

③経費とは

売却にともない実際の支出となる金額です。基本的な支出としては、仲介手数料は売却金額の３％、登記費用は数万円、印紙代は数千円から数万円が目安。ケースバイケースで金額がかわりますが、この３つの項目をあわせて売買金額の３～４％くらいでしょうか。ほかにも状況に応じて、個人の住宅規模であれば、確定測量は３０～４０万円、解体費用は１００～３００万、必要経費としての支出であればこれらも計上します。

④税率とは

所有期間が５年以下の短期譲渡の場合は、３９％（所得税３０％、住民税９％）。所有期間が５年超の長期譲渡の場合は、２０％（所得税１５％、住民税５％）。ただし、現在、復興特別所得税が２０３７年まで徴収されており、短期の税率は所得税３０．６３％、長期税率は、所得税１５．３１５％となっています。

⑤税額とは

不動産譲渡に伴う税額です。所得税と住民税を合計した金額です。不動産譲渡所得は、給与所得などの所得とは別に分離課税で確定申告により納税します。所得税は、不動産を譲渡した翌年の確定申告で国税として住民税は、翌年の住民税決定通知により市町村に納税します。

上記の計算式に、①売却価格と②取得費と③経費と④税率をあてはめれば、不動産を売って納税することになる⑤税額がわかります。例題で試してみましょう。

例題）土地を２０００万で売った。税金はいくらか？

土地を２０００万円で売った場合の譲渡税を計算してみましょう。購入時の価格は不明とします。

不動産譲渡税の計算式に各数字をあてはめます。

2000万円で土地を売ると手取りは約1500万円（取得費不明の場合）

この例題のケースにおいては、５年超の長期譲渡、取得費は不明、経費は最小限の設定で計算してみました。

２０００万で土地売ったら、経費は１４４．６万、税金は３５１．０８万。手取りとしては、１５０４．３２万となりました。

税額の内訳と納税時期について

税額（税率20％）351.08万円の内訳として、

• 所得税（税率15％）263.31万円
• 住民税（税率5％）87.77万円

となります。所得税は翌年の確定申告（2月～3月）で納税、住民税は翌年５月頃にお住いの市町村から通知があり納税することになります。

長期税率の２０％でもやはり結構な金額になりますね。ちなみに、短期税率の３９％の場合は、さらに３００万ほど税金が高くなります。

実際の申告手続きは税理士など専門家にお願いしましょう

不動産を売ったときの税金計算は、上記の計算式に数字を当てはめれば、誰でもできます。売主の皆さまは、ご自身の不動産がいくらで売れるかということには敏感ですが、意外と税金勘定があいまいな方も多いので、知識として知っておくいいと思います。

実際の売却の際には、例えば居住用不動産のマイホーム３０００万控除など、所有不動産の状況や売買条件によって他にも軽減税率の適用の有無や税制改正による変更などもあるので、正確な税額が知りたい場合は所轄税務署や専門家に確認が必要です。

特に税金の軽減や減免措置の条件などはかり難しいことも多く、知らずに適用しなかったケースや逆に適用できる思っていたら要件外だった等、税金で失敗しているケースもあるので注意が必要です。

いざ実際に売買しようとする場合は、必ず不動産や税務の専門家のアドバイスを必ずもらってください。