マイホームの買換えの注意点をまとめました

現在のマイホームを売却して新たなマイホームの購入を検討されている方は多いのですが、住宅ローンが残っていたり、売却代金を購入資金に充てる計画の場合、そして新たに住宅ローンを利用する場合は、売却と購入の進め方と資金計画に注意を要します。

マイホームの買換えは、売るのが先か?買うのが先か?

例えば、いま住んでるマンション(ローン残1000万)を売って

予算3000万くらい(住宅ローンを借りる予定)で新築戸建を買いたい

という買換えの計画があるとします。(※便宜上、諸費用には触れません。)

マンションを売ったお金をローン返済や購入資金に充当する場合の注意点

マンションを売ったお金を

ローン返済や新築戸建の購入資金に充当する予定の場合

売却と購入を同時のタイミングで進める必要があります。

新居の住宅ローンを利用する場合、既存の住宅ローンの完済が条件になるからです。(収入が多い人はセカンドローンも可能です。)

 

自己資金が少ない場合の注意点

自己資金があって、ローンの返済や新居購入資金の目途がたつ場合は全く問題ありません。

しかし自己資金がない場合は

  • 1000万円以上でマンションを売却できること(ローンを返済しないといけない)
  • 住宅ローンと自己資金で3000万以上の予算が用意できること、
  • マンションを売るのと新居を買うのを同時のタイミングで進めること

この条件が揃わないと、買換えはできません。

売りが先か?買いが先か?

買換えは原則として、売るのと買うのを同時のタイミングで行う必要があります。

まだ新居が決まってないのに、いま住んでるマンションの買い手が決まるケースや

欲しい新居は決まったのに、今住んでるマンションが売れないケースになると

それぞれ問題点がでてきます。

新居が決まってないのに、先にマンションの買い手がついた場合

新居が決まってなくても、売却先行ですすめることはできますが、マンションの引き渡しまでに新居が決まらない場合、いったん仮住まいをする必要があるかもしれません。

買いたい新築戸建が見つかったのに、まだマンションが売れない場合

新居の購入を進めたくても、マンション売却して既存ローンを完済しないと、新居の住宅ローンが借りれない場合があります。そうなると、自己資金で購入する以外は、買い先行で進めることが現実的に不可能となる可能性があります。

予定より安くしか売れなかった場合

いま住んでるマンションが売れたとしても

もし800万でしか売れなかったら、既存ローン残額1000万の返済するために

200万自己資金を工面しないといけない可能性もあります。

予定価格より安くしか売れない場合もあることを想定して

売却価格も、確実に売れる金額で資金計画をしましょう。

売却と購入の決済引渡日時のタイミングが大事

また、売却と購入の時期については、多少のズレは調整できますが

理想としては、売却マンションの引き渡しと購入新築戸建の引渡しが同日にできればベストです。

そのためには、マンション売却の相手となる買主、新居購入の相手となる売主、そして銀行等すべての取引関係者と日程調整をする必要があります。

手堅くするのであれば、基本的には売却を先行させて、資金計画を確定させることができれば、買換えの失敗は避けられます。

新居が決まってないのに、先に売却決まっちゃうと住む家がなくなって困ります。

しかしそれ以上に、購入物件は決めたのに、売却が決まらない方がリスクは高いです。最悪の場合、購入の話もすべてダメになる可能性もあるからです。

ご自身の手持ち資金で、既存住宅ローンを完済また新たなマイホームを購入できる方は、買換えのリスクはありませんので、売りが先行でも、買いが先行でも問題ありません。

もし、買換えで心配なことや困っていることがあれば、ご相談ください。