春日井の相続不動産の問題と対策

ひとりで悩まない、円満な不動産相続を考える

相続税増税、基礎控除縮小の影響

税法改正により平成27年分から相続税の基礎控除額が従来の6割に下げられました。増税により課税対象も広がるため、我が家の相続対策の必要性を感じている方が増えています。

平成26年中までは、相続財産の合計が「5000万+(1000万×法定相続人の数)円」以下の場合、相続税は発生しませんでしたが、平成27年1月1日以降の相続から、「3000万+(600万×法定相続人の数)円」を超える場合、相続税が発生することとなります。

例えば、主人が亡くなって、奥さんと子1人の計2名が相続人だった場合、平成26年までは相続財産の合計が7000万円まで非課税でしたが、平成27年以降は4200万円を超える場合、相続税が課税されることとなるわけです。

立地が良く大きな自宅があるとか、2つ以上の不動産を所有している場合など、課税のボーダーラインを越えてくる可能性があるので、相続が起こる前に我が家の相続財産の状況を把握しておきたいところです。

不動産相続で問題になりやすいこと

もしいま相続が発生した場合、あなたに起こりうる問題は何だと思いますか?

  • 何の準備もしていない
  • 親族の意見がバラバラ
  • 誰に相談すればいいかわからない
  • 相続税が心配だ
  • 納税資金の用意がない
  • 不動産評価がわからない
  • 不動産を売るべきか残すべきか
  • 周りの口出しに振り回される
  • 分割協議で揉める等など

いろいろな問題が起こりえますが、結局のところ、相続財産を円満に相続人同士で分けられるのかどうかにいきつきます。被相続人があらかじめ遺言などで相続人が揉めないように準備がしてあればいいのですがそのようなケースはあまり多くはありません。実際は相続が発生してからバタバタと相続をどうしようかと協議をはじめることがほとんどです。

相続対策で抑えておくべき3つのポイント

一般的に相続対策というと、

  1. 節税対策(相続税をいかに安くするか)
  2. 納税資金対策(納税のための現金をどう用意するのか)
  3. 遺産分割対策(遺族で争わないようどう財産を分けるか)

の3つが重要といわれています。

どこに重点をおくかは書く家庭の事情により様々ですが、一般的に不動産が相続財産に占めるウェイトは大きいので、必然的に不動産をどう整理するのかは相続対策において重要なポイントになります。

相続税の納税に関して手持ち資金がある方は心配ないですが、現金が少なく不動産を売って納税資金を用意しようとする場合は注意が必要です。不動産が複数ある場合は、売る不動産と残す不動産の選択が重要ですし、不動産を売るにしても急ぎでは買い叩かれる可能性が高いです。また相続人同士の争いを起こさないよう、不動産の一部を現金預金などに換えておいて、遺産分割しやすくしておく対策もあります。

相続対策というのは、相続が発生してからでは時すでに遅く、相続が起こる前にしかできません。まずは我が家の状況を把握して、問題になりそうなこととその解決法を親族で共有しておきたいところです。

不動産の本当の価値を見極める、売るべき不動産と残すべき不動産

実は不動産の評価の仕方というのはいくつかあって、ある土地Aの「相続税の計算するための相続税評価額」と「実際に売買される時価つまり実勢価格」は違います。例えば、土地Aの「相続税評価額は坪30万」だけど、「実際の売買取引相場では坪40万」というような具合です。

でも、土地Bの場合、相続税評価額が土地Aと同じく坪30万だったとしても、売買取引相場は土地Aより安かったり高かったりすることもよくあります。

不動産の本当の価値を見極めるために必要なのは、実勢価格を知ることです。
その実勢価格を一番理解しているのが、地元に根差して売買取引を重ねている私ども不動産屋と自負しています。その不動産の立地や周辺環境や最適用途、大きさや地形、買手や市況の動向を踏まえた売却戦略によって顕著に差が出るところです。

土地Aと土地Bのように相続税評価は同じでも実勢価格は違うのであれば、実勢価格の高い方がより価値のある不動産ということになります。これからの人口減少時代において、価値のある不動産とない不動産の二極化は拡大していきますので、所有するなら少しでも価値のある不動産を、負の資産になり得る不動産は早めに処分していくことが賢い選択です。

相続対策を誰に相談すればいいのかという点については、一般的には税理士さんなどに相談されることが多いかもしれませんが、基本的には相続税の税務上の手続きが専門分野です。また司法書士であれば分割協議書を作成しますが、相続登記手続きが専門分野です。

不動産の正味の価値の評価をしたり売買や賃貸などの取引実務において不動産収益を上げるノウハウは、不動産業者の専門分野となります。

相続不動産の売却の考え方と売り時

相続した不動産を売却する場合には、少しでも有利な条件で売却するためには、なにより事前の準備が大切です。納税資金が必要とか何かの理由で早期に現金化したい場合を除けば、各相続人の立場で、売りたいか売りたくないかの判断は違って当たり前です。思い入れのある実家をできれば売らずに残したいという方もいれば、早く売って換金しておきたいという方もいらっしゃいますし、いつでも高値で売れる都会の人気エリアの土地と売れるかどうかわからないような田舎の土地かによっても判断は違ってきます。

過去の土地神話、土地所有し続ければ資産価値も増えた時代と違い、これからの人口減少、土地余りの時代においては、春日井市においても売れる土地と売れない土地が二極化していくだろうと思われます。場所のよい活用のしやすいプラスの資産であればいいのですが、場所が悪く使い道のないマイナスの資産にもなりえるということです。

なので、価値が下がる可能性が高い不動産については、早めに売ることが結果として高く売れる可能性が高いということになります。逆に、都心の便利な立地であれば、所有し続けても値下がりの可能性が低いでしょうから、慌てて売らなくても必要もないはずです。

残すべき不動産と処分すべき不動産をわけるための原点の考え方となります。

春日井シティ不動産にご相談ください

最近のご相談で多いのは、老親が住んでいる実家をどうするかということです。まだ親が元気で判断能力もあるうちは、売却して便利な場所に住み替えたり同居したりと、選択は可能ですが、もし認知症等で判断能力がなくなってしまうと、不動産の売却さえも自由にできなくなります。元気なうちに郊外の大きな一戸建てから便利な場所のマンションや小さな戸建へ住み替える方も多くなっています。

相続で困らないために、今ならできる準備がたくさんあります。

相続や不動産についてお悩みがあればお気軽に春日井シティ不動産にご相談ください。

  • 地元で実績ある税理士や司法書士と連携
    顧客目線で実績豊富な士業の先生と連携して問題解決サポート。
  • 売るべき不動産と残すべき不動産の見極め
    地元の不動産のプロだからこそわかる不動産の本当の価値。
  • お客様の個別の事情を踏まえたアドバイス
    多数の実績を基にお客様にとっての最大の利益を実現サポート。
  • 売る場合は優良な買手を探します
    その土地に最適な買手を見つけることに自信があります。

不動産の評価やおすすめの分割の仕方、想定される問題を洗い出して、お客様の相続と不動産のお悩みを解決できるようサポートします。

相続税の速算表

法定相続分に応ずる遺産金額 税 率 控除額
1000万円以下 10%
1000万円超 3000万円以下 15% 50万円
3000万円超 5000万円以下 20% 200万円
5000万円超 1億円以下 30% 700万円
1億円超 2億円以下 40% 1700万円
2億円超 3億円以下 45% 2700万円
3億円超 6億円以下 50% 4200万円
6億円超 55% 7200万円