買った土地から地中埋設物が出てきたら

地中埋設物がでてきたらどうする?

土地を購入してから、マイホーム建築の工事が始まり、基礎工事などで土地を掘ってみたら、地中からゴミが出てきたり、昔の建物の基礎が残っていたり、コンクリートやブロックの残骸がでてきたりする場合があります。

その場合、買主や売主はどう対応すればいいのでしょうか。

これはちょくちょくある話なのですが、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の問題として処理することになります。

瑕疵担保責任とは
売買する土地や建物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。契約時には売主も買主も気づかなかった欠陥が、引き渡し後に発覚した場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。建物の場合、構造部分の欠陥や雨漏りやシロアリの被害などが隠れた瑕疵に該当します。土地の場合、地中埋設物が発覚した場合も該当することが多いです。民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、一般的な不動産の売買契約では、引き渡し後1ヶ月とか3ヶ月とか期限を契約条項で定めます。取引の条件によっては、瑕疵担保責任を免責にする、つまり、引き渡し後に欠陥が発覚しても売主はその責任を負わないと定める売買契約もあります。

では、地中埋設物が出てきた場合にどう処理するかについてです。

瑕疵担保責任が有りと定められている売買契約の場合と瑕疵担保が免責となっている場合で処理の仕方は異なります。

瑕疵担保責任が有りの場合

この場合、瑕疵担保責任の期限内に発覚した地中埋設物は、売主の責任と負担で撤去することになります。売主は知らなかったといっても責任は免れません。実務としては、買主は地中埋設物が見つかったら速やかに不動産会社を通じて、売主に状況を伝えます。そして現場を不動産会社及び売主に確認してもらい、撤去等に要する費用を算出します。撤去する業者さんについては、双方で協議して決めればいいです。協議がまとまれば速やかに売主の責任と負担で地中埋設物の撤去を行います。

買主としては、必ず現場の状況を不動産業者と売主に確認してもらうこと。売り主としては、速やかに確認対応をすること。これが大事なポイントです。

瑕疵担保責任が免責の場合

この場合は、売主の責任は問えませんので、残念ながら、買主の責任と負担で、地中埋設物の撤去等を行う必要があります。ただし、売主がそのことを知っていたのに隠していた場合は、告知義務違反等で責任を問われる可能性はありますので、注意しましょう。

この地中埋設物は程度の問題はありますが、可能性としては誰にでもありえる話です。撤去が不可能なほどの甚大な地中埋設物の発覚は私の経験ではありませんが、昔に解体した建物の基礎などのコンクリガラや配管等の埋設物が出てきた経験は何度もあります。あらかじめ土地の履歴などは聞き取りしておきたいところです。

瑕疵担保責任が有りか、免責かは、売買契約によります。契約前によく確認しておきましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプ。