老朽化したアパートと土地のこれからを考える

街で見かける古い木造アパートの価値って?

よく町でみかける古い木造の2階建てのアパートってありますよね。

築3、40年以上で戸数4戸~6戸くらいで、土地もそこまで大きなものは少ないでしょうか。外から見ると、入居者はいるのかな?って思うようなメンテナンスもそこそこのいわゆる昔の老朽化したアパートです。

先日、春日井市内で古アパートを所有しているオーナーさんから、今売るならいくらで売れる?というご相談がありましたが、古アパート付の土地てどんな評価になるでのしょうか。投資用の収益物件として売るか、土地として売るか、ほかに需要があるのでしょうか。

貸すにもお金がかかる

所有者としては、新しく入居者を入れるにしても、お部屋のリフォームとか建物の修繕とかで資金が必要だし、先行投資しても入居者が入るかどうか、資金を回収できるかを考えると、積極的に貸す気もおこらない。

建替えするならなおさらお金が必要ですし、いつかは売ってもいいと思ってるけど、そういうこと考えるのも面倒だし、やむなく現状のままにしてあるというのが結構あります。

もし売るとしても、売主としては少しでも高く売りたいですが、価格は需要と供給のバランスで決まります。

入居者がいる古アパートの売却は難易度が高い

売る場合でいうと、基本的には、古アパートがそのまま欲しい人より、その土地が欲しい人が多いのです。

もし古アパートが全て空き部屋なら、売る場合は好都合。ラッキーです。普通に土地として売ることもできますので、建物解体の分マイナスになるかもしれませんが、一般の相場価格で売れるでしょう。

むずかしいのは、入居者がいるときです。入居者がいる古アパートというのは、オーナーさんが予想するよりも相当に安い価格が提示されることがほとんどです。

例えば春日井で、更地の土地だったとしたら坪40万するところでも、古アパートで入居者付で現状渡しだと、専門の買取業者でよくて半値でしょうか。専門の買取業者は、入居者をすべて立ち退きさせて、建物を解体してから、土地の転売で利益を出す商売なので、時間もコストも人も使うので、それくらいで買わないと合わないのです。

古アパートを家賃収入が目当てで投資物件として一般の人が買いたい場合でも、価格のベースは利回り計算ですが、老朽化した建物の維持や修繕などのコストなど考えて価格を出すと、売主にとってはかなり厳しい価格になることが多いのです。

貸すとか売るとかの前に正しい現状認識を

古アパートとして売るか、土地として売れるかによって、売れる時期も価格も大きく変わってきますが、いざというときに想像していた相場と違うと慌てなくもいいように、古アパート付きの場合、更地にした場合と分けて相場を把握しておいて損はないでしょう。まずは現状を正しく認識することから、あなたと家族にとって有益な不動産の有効活用の道が開けていきます。

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ABOUTこの記事をかいた人

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日さわやか対応のナイスガイ。趣味はラグビーとキャンプ。