マイホーム買換えの注意点を語る

現在のマイホームを売却して新たなマイホームの購入を検討されている方は多いのですが、住宅ローンが残っていたり、売却代金を購入資金に充てる計画の場合、そして新たに住宅ローンを利用する場合は、売却と購入の進め方と資金計画に注意を要します。

マイホームの買換えは、売るのが先か?買うのが先か?

例えば、今住んでるマンション(ローン残1000万)を売って、予算3000万くらい(住宅ローン予定)で新築戸建を買いたいという買換えの計画があるとします。(※便宜上、諸費用には触れません。)

そして、マンションを売ったお金をローン返済や新築戸建の購入資金に充当する予定の場合は、その買い替えを成功させるために、売却と購入を同時のタイミングで進める必要があります。

新たに住宅ローンを利用する場合、既存の住宅ローンの完済が条件になるからです。(収入が多い人はセカンドローンも可能です。)

例題で言えば、1000万円以上でマンションを売却できること、住宅ローンと自己資金で3000万以上用意できること、そして、それを同時のタイミングで進めることができないと、買換えはできません。

  1. 先にマンションの買い手が決まっても、新築戸建が決まらない。→ つまり、売りが先。
  2. 買いたい新築戸建が見つかったが、まだマンションが売れてない。→ つまり、買いが先。

 

どちらも買換えとしては不完全なパターンなのですが、1については、新居を決めるのが遅れて、先に売却を進めたとしても、最悪、仮住まいをすれば、なんとか進められます。やっかいなのは、2のパターンです。気に入った新築の購入を進めたくても、マンション売却して既存ローンを完済しないと、住宅ローンが借りれないので、購入だけを進めることは難しいのです。

わかりますでしょうか?

そもそも、売却の売買契約と購入の売買契約は、別物なのです。

しかしながら買換えの手続き上、2つの売買契約を同時に進める必要があるわけです。場合によっては2つの不動産屋と別々で話を進めることもあるでしょう。

また、マンションが売れたとしても、もし800万でしか売れなかったら、200万自己資金を工面して、既存ローン残額1000万の返済に充てるという想定外もあるかもしれません。なので、マンションの売却想定価格も、確実に売れる金額で資金計画をしておきましょう。

売却と購入の時期については、多少のズレは調整できますが、理想としては、売却マンションの引き渡しと購入新築戸建の引渡しが同日にできればベストです。そのためには、マンションの買主と新築戸建の売主、そして銀行等すべての取引関係者と日程調整する必要がありますので、自分の都合だけでは買換えを成功させられません。

いろいろと買換えの大変なところをお伝えしていますが、手堅くするのであれば、基本的には売却を先行させて、資金計画を確定させることができれば、買換えの失敗は避けられます。新居が決まってないのに、先に売却決まっちゃうと住む家がなくなって困るというのもその通りなのですが、購入物件は決めたのに、売却が決まってない方がリスクは高く、最悪の場合、購入もすべてダメになる可能性もあるのです。

ちなみに、ご自身の手持ち資金で、既存住宅ローンを完済また新たなマイホームを購入できる方は、この買換えの話の対象外となります。

いずれにしても、買換えを成功させるには、必ず買換えの経験のある優秀な不動産屋をパートナーにつけて、適切なアドバイスと手続きをしてもらいましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日対応します。趣味はラグビーとキャンプ。