住宅ローンは変動金利か固定金利か

マイホームを購入されるお客様が、住宅ローンの金利を変動にしようか固定にしようか迷われていて相談を受けています。

いまは住宅ローンを借りる人にとっては史上最低の低金利で、家を買うのにも有利な時代なのですが、「固定金利」にするか「変動金利」にするかは、皆さん迷われるところでありますが、変動が得か、固定が得かは、未来の金利の動向次第で結果が出るものなので、正解のない問いではあります。

ちなみに、例として、三菱UFJ銀行の場合、8月の金利はこんな感じです。

固定3年プレミアム住宅ローンの優遇金利適用後の実行金利は0.50%。同じく固定10年のプレミアム住宅ローンで0.85%。安いですね。

変動金利が優遇後の実行金利で0.625~0.775%ですから、固定3年の方が安いのです。この時点で変動を選ぶ意味があるのかなとも思ってしまいます。

変動金利は、その名の通り、市中金利の動向によって、半年ごとに金利が変わります。金利が変わっても返済額は5年間は変わりませんが、半年ごとに返済額の中の元金と利息の内訳は見直されます。例えば、この先まだ金利が安くなりそうだというのなら、変動で借りておけば、市中金利が下がれば、ローン金利も連動して下がる可能性があります。しかし、その逆が怖い。市中金利が上がれば、ローン金利も上がってしまいますが、基本的には、固定よりも安い金利で借りられるタイプとなります。

固定金利は、借入時に設定された金利・返済額が選択した期間は固定されるので、市中金利の動向には影響を受けません。そのため、将来のライフプランなどの生活資金設計もしやすいメリットがあります。ローン金利は固定期間が長いほど高くなりますが、低金利のときに固定で借りておくと、金利上昇局面になっても低い金利のまま借りられることになります。ただし、全期間固定のタイプを除き、3年とか5年とか10年とかの選択型固定金利の場合は、その固定期間が終了すると、再度固定を選択し直すこともできますが、金利はその時の店頭表示金利が基準となり、金利優遇幅も借入時よりも少なくなりますので、注意が必要です。

ちなみに、1500万円を0.5%で30年でボーナスなしで借りた場合、毎月返済額は44,878円(総返済額は16,156,233円)です。

これが1%に上がった場合、毎月返済額は48,245円(総返済額は17,368,534円)となります。

これが2%に上がった場合、毎月返済額は55,442円(総返済額は19,959,451円)となります。

これは、30年ずっと、同じ金利の場合の計算ですが、やはり金利が上がると、負担は大きくなるので、変動か固定かという選択は重要です。

考え方としては、これからも低金利が続くというなら、変動金利でいいでしょう。続くかどうかがわからないから悩むわけですが・・・。

あと、将来の心配よりもとにかく毎月の支払いを少なくしたいという場合も、変動金利になるでしょうか。

逆に将来の金利上昇の心配はしたくないというなら、全期間固定になります。変動より金利は高く、毎月の支払額は増えますが、とは言っても、史上最低金利の時代ですから、私は個人的には前向きな検討に値すると思います。

そして、その間をとって、期間選択型、3年とか5年とか、10年とかの固定金利がありますが、おそらくこのタイプを選んでいる方は多くなってると思います。

あと、住宅ローン控除があるかどうかとか、繰り上げ返済の考え方によっても、どのタイプを選ぶかの判断に影響することがあるでしょう。

いろいろな考え方があると思いますが、将来の金利がどうなるかなんて誰にもわからないですし、それこそ20年30年という長期で返済していくものですから、目先重視よりは将来を見据えて資金計画を考えてみるのが無難かなとは個人的には思います。

住宅ローンについて気になることがあればお気軽にご質問ください。

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ABOUTこの記事をかいた人

春日井シティ不動産株式会社代表。昭和48年生まれ。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、心屋認定リセットカウンセラー。妻・子5人の7人家族。強みは、不動産売買や管理だけでなく、地域の商店会やPTAや神輿会など地元の縁やつながり。春日井の不動産と暮らしと人の魅力をブログで発信。お困りごとは24時間365日さわやか対応のナイスガイ。趣味はラグビーとキャンプ。