【実績38】任意売却 ローン滞納中のマンション売却

任意売却で自己破産せずに借金解決する

今回は春日井のマンションの任意売却の事例を紹介します。

自宅マンションの住宅ローンの返済が出来なくなってしまったAさんから相談を受けたのは２０１７年１１月。自営の仕事が上手くいかなくなり、住宅ローンの滞納が５カ月。某都銀さんから督促状も届いてるし、現時点では商売の見通しが立たないし、もう返済ができない。マンションを売って借金をなくしたい。なんとかできないかという相談です。

このまま滞納状態を放っておけば最悪は、マンション差押え競売強制退去という流れになってしまいます。すぐ売って借金返済できれば話は解決なのですが、Aさんの場合は売りたくても簡単に売れない事情がありました。

売りたいのに売れない理由は、売却価格より多いローン残高のせい

Aさんとしては、マンションを売ってローンを返済したいというご希望でした。問題は、いくらで売れるのか？ローン残高がいくらあるのか？

ご相談の時点でのAさんのマンションのローン残高が２０００万円。もしAさんのマンションが２０００万円以上で売却できるのなら５か月滞納していたとしても、売ったお金でローンを返せばそれで終わり。

しかし、マンションの売却相場は１６００万円前後といったところ。さらにお部屋の状態は経年劣化がひどく条件はよくない。運よく１６００万円で買い手がついたとしても、ローン残債２０００万ですから、４００万足りません。

不動産を売った時のローン返済は残高一括返済が原則なのです。Aさんの場合は相場の１６００万で買い手がついても、足りない４００万を自己資金又はどこからか借りてきてでも工面して２０００万円揃えて返さないいけない。じゃないと銀行は抵当権を抹消してくれません。

でも５カ月滞納しているAさんに４００万円は用意しろといってもそれは無理な話。つまり、売るに売れない状態です。

任意売却ってなに？

じゃあ売るに売れないからって差押え競売強制退去を待つだけなのか？ということでは救いがありません。

Aさんはどうすればいいのか？答えは任意売却で売ればいい。

任意売却というのは、債務者が不動産を売ってもローン完済ができず債務が残る場合でも、債権者に売却の同意を得て差押解除や抵当権抹消をしてもらって売却をすすめる方法のことです。

任意売却を略して「任売（にんばい）」とも言います。

任意というのは「債務者」が任意で売却をするということですが、裁判所の命令で強制売却されてしまう「競売（けいばい）」とは違います。任意売却は競売がなされる前にしかできないので時間的な制限はあります。

ローン残高が売却価格より多くても売れる可能性があるのが任意売却

任意売却であれば銀行などの債権者の協力を得ることができれば、ローン残債よりも安い価格でしか買い手がつかない場合でも、売却をすすめられるようになります。

任意売却の進め方

債権者にマンション売却の許可をもらう

任意売却は売主だけじゃなく債権者の意向も調整する必要があるので、一般の売却案件よりも時間がかかります。売れた金額でもローン全額返済できないので、まずは債権者と交渉して、売却の承諾を得る必要があります。

Aさんは、５カ月の滞納があり、債権者が銀行からサービサーという債権回収会社へ移行するタイミングでした。以降は債権回収会社が債権者となり、売却債権に関する手続きの窓口となります。さっそく債権者から売却の承諾を得て、いくらで売れるか早速、査定にとりかかります。

当社の査定価格としては１６００～１７００万円。しかし、債権者の意向もあり、２０１８年１月から、やや相場よりも高めではありますが、販売価格２０００万円で売却活動スタートしました。もちろん、ローンの残債は少なくするために、少しでも高く売りたいのですが、マンションの立地やお部屋のクオリティでみても、明らかに相場より高すぎですが、債権者の意向は無視できません。

債権者と調整が必要。売主は住みながら売却できます。

最初の媒介契約期間の３か月は、広告反響はゼロ。やはり、相場よりも高いので、想定内のにぶい反響状況でした。その後、債権者に販売報告レポートで値下げの要請をし、１００万値下げしてもらいました。

２０１８年４月より、販売価格１９００万円で再度、売却活動をリスタート。まだ高いですが、媒介契約を更新して、少し前進して仕切り直しです。その後は、１，２件、問合せは入りましたが、見学には至らず、まだ具体的な商談の気配はありません。

ここでようやく債権者も高くて売れない状況を認識していただき、次は確実に売れる結果がほしいと、提案を求めてきました。

販売開始から１０か月後に１６５０万で買い手が見つかる

相場を鑑みて、再販売価格を１６００万で提案したのですが、２０１８年７月より、１９００万円から１５０万値下げして、１７５０万で再度販売をリスタート。価格もまだ相場より若干高いですが、反響も増え始めます。２０１８年１月に販売開始してから、都合３回の価格の見直しがありまし。

結果として、２０１８年１０月に、１６５０万で買い手が見つかりました。販売開始から買い手が見つかるまで約１０か月かかりました。２０１８年１１月に売買契約締結。２０１８年１２月に売主退去。２０１９年１月に決済、引渡し。

ローン滞納中でも任意売却なら売却できる

結局、売れた価格は当初の査定通りでした。相談を受けてから１年と２カ月。ようやく中古マンションの売買決済が完了しました。いやー長かった。この任意売却は、普通の売却となにが違うのか。どんなメリットがあるのか。

普通は、住宅ローンの残債は一括返済が基本。銀行は抵当権を解除してくれないのです。だから、手持ち資金が用意できない人は、ローンの残債以上で売却しないと売買そのものが進められない。しかし、任意売却の場合、銀行がOKしてくれたら、ローン残債未満での金額でも、一応抵当権解除に応じてくれるので、売却手続きが可能になります。

ただし、破産免責しない限り残債がなくなるわけじゃないので、その後の返済はあらためて返せる範囲内で債権者と話し合う必要があります。それでも、売却経費や引越し代が売却代金から捻出可能ですし、再起する気持ちがある方にとっては、裁判所の強制売却となる競売に比べて任意売却の方がメリットがあると思います。

売主様も正直、不安いっぱいだったと思うんですが、一切文句も言われず、決済後のスッキリされた顔が印象的でした。