【はじめての不動産購入】物件探しから売買契約の手順を解説。物件紹介もおまかせ！

この記事は、春日井市のはじめてマイホームを購入する方に向けて、物件探しから資金計画、契約から引渡に至るまでの順序を説明しています。これを読めば不動産購入の基本的な流れがわかるようになります。また春日井の物件紹介のご依頼も承ります。

１．購入計画

「そろそろ、マイホームでも買おうかな。」そう思ったなら、最初にしてほしいのは、購入計画をたてる事。どんな目的でどんなマイホームが欲しいのか。

人気がありそうな駅近くや学区でとかなんとなく世間一般に好まれる条件で探し始める人が多いですが、意外と自分が望むものってわかってるようでわかってないものです。

どんな家がほしいのか？購入計画って何？

購入計画というのは、マイホーム購入という目的を実現するための手順を知り道筋をたてるということ。

まずは思うがままの物件の希望や理想を語ってほしい。それから「土地や戸建の相場はいくらなのか」「物件はどうやって探すのか」「不動産屋とどう付き合えばいいのか」「物件の良し悪しの判断はどうすればいいのか」など現実的な物件探しをはじめればいい。

良くも悪くも理想と現実のギャップが出てとまどうことももありますが、なんとなく漠然とネットで物件を探し続けるよりも、最初に計画をたてた方が、素敵な物件に出会える可能性は高まります。マイホーム購入というのは人生でも最大級の大きな決断です。失敗したくない、後悔したくないから、手順を踏んでひとつずつ進めていくものです。だから、購入計画をたてる必要があります。

物件探しのスタートラインでは次の３つを知っておけばOKです。

１．マイホームに対する理想や希望を知る

どんな家に住みたいかありったけの希望をまとめる（自分も家族も）

２．どのような物件が売買されているのか現実を知る

売り物件情報を集めて、市場の傾向や物件の探し方を知る

３．物件探しから購入までの道筋を知る

購入までにどんな選択や手続きが必要かを知る。

たったこれだけのことを知ってるかどうかで物件探しにも無駄がなくなります。なんとなく探しているだけではいつまでたってもマイホームは買えませんよ。マイホーム購入計画を意識してみてください。それからインターネットや新聞広告で物件探しをはじめましょう。気になる物件があれば、不動産業者に問い合わせや資料請求をして物件情報や購入知識をどんどん入手しましょう。

２．現地見学

インターネット広告などをみていて気になる物件があればぜひ積極的に現地見学へ。不動産屋さんに問合せして資料請求して現地の場所を教えてもらいましょう。営業をかけられるのが心配かもしれませんが、理想の物件を探すのにそんなことは言ってられません。嫌なら断ればいいだけ。遠慮は不要です。

現地見学でしかわからないことも多いので、良いも悪いも体感するのが一番です。写真や間取り図だけではわからない近隣の住環境や生活施設、交通の利便性も確認してください。現場を見る経験を重ねていくことで物件の良し悪しの判断力が培われていきます。現地で不動産をご覧になる前にご自身でチェックするポイントをまとめておくと便利です。家族や第三者の意見を聞いてみるのも参考になります。

建物チェックポイント

土地・周辺環境チェックポイント

立地環境や交通状況、公的機関など日常生活にかかわるものは全て確認しておきたいです。昼と夜、平日と土日では、交通や騒音などの状況が変わる場合もありますので注意しましょう。

step3 資金計画（住宅ローン相談）

資金計画というのは、「いくらの予算でマイホームを探すのか」と「その予算は確実に調達できるかどうか」をはっきりさせることです。いったい自分はいくらの物件を買えるのか？手持ちの自己資金と住宅ローンの借入金額によって決まります。予算が２０００万円なのか？３０００万円なのか？４０００万円なのか？自分の予算を正確に知らないうちはまともな物件探しはできません。資金は多ければ多いほど物件の選択肢は増えます。

住宅ローンを利用される場合は「銀行からどれだけ借りられるか？」ではなく「無理なく毎月返済できる借入額はいくらか？」を基準として予算を決めると将来的にも安心です。住宅ローンは、銀行によって審査基準や金利・優遇条件等が違います。インターネット経由で申込みできるローンも増えています。

マイホームを購入する時には物件価格以外にもいろいろと費用がかかります。登記費用、固定資産税や都市計画税の精算金、住宅ローン費用や仲介手数料等も必要です。思いのほか高額になります。資金計画を早めに作るようにしましょう。

住宅ローンの借入金額の算出の仕方

（1）返済比率から借入金額の目安を計る

■表の見方、使い方
例えば税込500万円の年収の人が35年返済で借りる場合、返済比率30％だと2,820万円までなら比率的な問題はなしという判断になります。尚この表は、借入金利4％で計算し、返済比率も銀行の貸付基準より厳しめですので、実際の借入額はこれより多く借りる事が出来ます。

返済比率とは、税込年収に占める年間ローン支払額の割合で借入審査基準の目安となっています。

※返済比率＝年間ローン支払額÷税込み年収 例えば、「年収400万で返済比率が25％以下の基準」で借入可能額を算出する場合、年間100万円（月額約8.3万円）までの支払額となる借入額なら、返済比率は問題なしという事になります。

返済比率は年収に応じて異なりますが、大体20％～35％以内に収める事が目安となります。ただし、金融機関によっても返済比率の基準は異なります。

（2）毎月返済額から借入金額の目安を計る（毎月均等ボーナスなしの場合）

■表の見方、使い方
一番上の段が毎月返済額で全て「毎月均等」「ボーナスなし」の返済額です。この表では、金利は1％と2％の2種類、返済期間は25年、30年、35年の3種類の表示のみです。金利や返済期間によって借入金額は異なります。

毎月いくらまでなら住宅ローンの返済が可能なのかによって、借入金額の目安を知る事ができます。賃貸住居で家賃を支払っている方は、その家賃と比較するとイメージしやすいかもしれません。例えば、毎月返済額を80,000円にしたい場合、35年返済だと、借入額の目安は、金利1％で2,830万円、金利2％で2,410万円となります。

借入可能かどうかという銀行の審査自体は、年収に応じた返済比率や、勤務先、家族構成、クレジット履歴等の属性から判断されます。ここでは返済比率や返済額から借入金額の目安となる金額を見てみましょう。

４．条件交渉と購入申込書

希望にぴったりの物件がみつかったなら、「購入申込書（買付証明書）」を提出することになります。一般的には不動産の購入は先着順です。購入申込書（買付証明書）を売主に受領してもらい買い手候補の一番手の立場となります。もし検討している段階で別の人が先に購入申込書を出した場合、２番手になりますので注意してください。価格交渉やそれ以外でも希望する条件などがあれば不動産業者を通じて売主と交渉します。交渉のコツとしては不動産業者にも売主にも買い手として真摯な姿勢で交渉にのぞむ事です。

買い手の立場が上と勘違いして相手の足元を見るような交渉は逆効果。不動産の交渉は勝ち負けじゃなくお互いがWIN-WINに感じないと成立しません。売主との相性というか縁もあるのでダメな交渉なら割り切る覚悟も必要です。購入申込の書面は不動産業者が用意しますが、交渉内容以外に契約予定日や手付金額などもしっかり記入し、合意できればすぐにでも契約できると堅い商談である事を売主に意識付けさせる事がポイントです。なお、買付証明を提出するに当たり、申込金等は不要ですが、購入のお申し込みは書面（買付証明）でするのが原則です。

５．契約前の物件調査と重要事項説明

買主は気に入った物件をみつけて購入を決断すると書面（購入申込書）で意思表示をします。そして売主と価格やその他の条件が合意するといよいよ売買契約を締結することとなります。契約手続きにともない不動産業者はあらためて物件について問題となるような事項がないか、あったとしたらどう対処するのか調査の上、買主に物件についての重要事項説明をすることになっています。重要事項説明は宅建業法に定められた不動産業者の責務です。買主にとっても売主にとっても売買契約後に余計なトラブルに巻き込まれないためにとても大切な手続きとなります。

重要事項説明のための物件調査

重要事項説明にともない不動産業者は主に下記の事項について調査をします。

具体的には、「売買対象物件の表示項目、売主の確認、登記事項の記録、建築基準法等の法令制限、私道に関する事項、飲用水電気ガス排水整備状況、建物状況調査、災害警戒区域等の確認、水害ハザードマップの確認、アスベスト調査、耐震診断の有無等、売買代金以外の金銭の授受、契約解除事項、損害賠償や違約金の規定、金銭貸借のあっせんの有無、付帯設備の確認、物件状況報告、その他告知事項等」など調査項目は多岐に渡ります。

それらの調査を十分に行う事により、トラブルを未然に防ぐ事ができます。この調査によって安全に取引できない可能性のある問題が判明しそれがクリアできない場合は契約を取りやめる場合もあります。

６．売買契約締結

売買契約とは、正式に売主と買主が不動産を売り買いの約束をした証明となります。契約書面を取り交わし手付金を授受しますが、まだこの段階では所有権は売主のままです。

契約前の重要事項説明

売買契約書の署名捺印の前には、重要事項説明をおこないます。不動産業者が宅建業法の定めにより買主と売主に対して売買物件の権利関係や建築法規など所定の重要な事項について書面をもって説明をします。これは宅地建物取引士の有資格者が説明を致します。内容を理解し問題がなければ売主および買主は重要事項説明書に署名捺印します。重要事項説明をおえるといよいよ売買契約になります。

不動産売買契約の締結・手付金の支払い

売買契約書の条文は聞きなれない法律用語も多いのでむずかしく感じるかもしれませんが、売主と買主が売買契約で約束した事項がまとめられていて、内容そのものは説明をうければ普通に理解できることです。不動産業者がおさえておくべきポイントをわかりやすく説明してくれます。契約内容を互いに確認します。そして署名捺印をして手付金を売主に支払えば契約成立となります。売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて双方の権利や義務を履行する事になります。義務に違反すると違約金の支払いが課されることもありますので、不明な点は必ず担当者にご確認下さい。

ご契約時に買主が用意するもの

売買契約締結後は２～３カ月後の決済引渡しにむけて売主と買主はそれぞれの準備にとりかかります。買主は資金の準備、ローン利用する場合は銀行で融資申し込み手続きをします。売主は例えば土地売却なら測量や解体、戸建やマンションなら引越しや荷物の撤去などあらかじめ決めた期日までに履行して引渡に備えます。

７．住宅ローン本申込

売買契約締結後、買主は速やかに住宅ローンの本申込手続きをします。通常買主はどこかの銀行で住宅ローンの事前審査で仮承認をうけて売買契約を締結しているはずなので、借入金額などの内容や借入銀行の変更等がなければ事前審査と同じ内容で銀行所定の住宅ローン本申込をし本審査にすすむこととなります。本申込み後、おおよそ１週間から１ヶ月くらい（金融機関により異なります）で正式な承認が得られる流れとなります。

もし住宅ローンの審査に落ちたらどうなる？

基本的には事前審査でOKであれば本審査でも通るはずなのですが、事前審査でOKだったのに本審査ではNGだったというケースもあります。審査内容については銀行のブラックボックスで買主本人にも明かされませんが、他の借入状況や健康状態の問題で事前審査のときにはわからなかったことが発覚したり、事前審査以降に買主の勤務状況が悪化する可能性もありえます。なので最悪を想定してローンが否決されたときに買主が困らないように一般的な売買契約においては「ローン特約」を付帯します。買主の住宅ローン借入が銀行から否決となった場合は売買契約は解約ができて手付金も返還されます。ただしローン特約には適用条件や期限が定められています。

利率など条件の良い銀行ローンに変えることも可能！？

いまは銀行によっていろいろな住宅ローンの商品があります。都銀、地銀、信用金庫、信用組合、ネット銀行など利率だけじゃなく保険や諸費用など総合的に自分にとって有利な条件で借りられる住宅ローンを使いたいものですよね。一応、ローン特約を適用するためには売買契約書に記載した銀行で申込みしないといけませんが、どこでもローンが通るような属性のよい方なら事実上ローン特約は必要ありません。約定の決済期日に間に合うようにローン実行ができるなら契約書のローン特約の記載銀行以外で住宅ローンを借りても問題ありません。

ただし、契約書に記載外の銀行にしか申込みしてなくて否決されてもローン特約の適用はならないので注意してください。いずれにしてもローン特約の適用条件や適用期限に注意して早めに本申込手続きを済ませましょう。買主としては住宅ローンの承認が下りれば安心です。あとは決済引渡しにむけて引越しなどの準備を進めていきましょう。

８．引渡前の最終チェック

残金決済・引渡しの前に物件の最終チェックをおこないます。引渡し後の不要なトラブルを回避するためにも売主および買主は物件の状況を確認しておかなければいけません。問題がなければそのまま決済の準備にすすみます。

新築建売住宅の場合はここをチェック！

契約書及び仕様書通りの仕上がりになっているかどうかをチェックします。

中古住宅や中古マンションはこれをチェック！

土地はここをチェック！

売買契約書や告知書、付帯設備及び物件状況確認書に基づき引渡日までに確認します。不具合等があれば引き渡しまでに修正依頼をすることとなります。さぁ、いよいよお引渡しです。

９．残金決済・物件引渡し

残金決済とは売買の最終手続きのこと。買主は売買物件の残代金を売主に支払い、売主は物件を買主に引き渡します。所有権移転登記も同日におこないます。つまり不動産の所有権が完全に売主から買主に移動させる最終手続きとなります。

決済当日の流れにつて

概ね以下のような手順でお引渡しが進みます。

売買希望条件登録はこちら

お客様の購入希望の条件にあった物件を先行紹介します。

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